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******************************************************* Multilingual Internet-Mail Magazine jp-Swiss-journal - Vol. 225 - November 19, 2024 (Swiss Time) https://www.swissjapanwatcher.ch/ **************************************************************** 【 目次 / INDEX / INHALTSVERZEICHNIS 】 【J】 1. 国民投票とレファレンダムの「署名詐欺」続報 2. 2024年09月22日国民投票の結果 3. 2024年11月24日国民投票を考える 明子 ヒューリマン 【E】 1. "Signature Scam", Follow-up for Popular Initiative and Referendum. 2. Results of the Popular Vote on September 22, 2024, 3. View on the Popular Vote on November 24, 2024 Akiko Huerlimann ━━━━━━━━━━━━━【 日本語 】━━━━━━━━━━━━━━ Part 2 3. 2024年11月24日国民投票を考える 明子 ヒューリマン 2) 「借家法：転貸」Mietrecht: Untermiete https://www.admin.ch/gov/de/start/dokumentation/abstimmungen/20241124/untermiete.html 概要： テナントは、アパートや部屋を一時的に転貸することができる。事業所も同様。 しかし、必要な家主の同意を得なかったり、高値で転貸されたりする場合があ る。議会は、このような悪用を防止するため、義務規定を変更したいと考えて いる。 今後、部屋の転貸を希望する賃借人は、家主又は地主に書面で申請書を提出し、 書面による同意が必要になる。貸主は、特に2年以上の転貸を拒否することがで きる。借主が転貸借に関する義務に違反した場合、貸主または大家は書面で督促 することができる。督促が不調に終わった場合、家主は30日前に通知すれば賃貸 借契約を解除できる。 この法案に反対するレファレンダムが呼びかけられ、今回投票が実施されること になった。 投票の質問 は、「2023年9月29日付のスイス債権法（借家法：転貸借）の改正を 受け入れるか？」 連邦評議会と連邦議会は「賛成」を推奨： 今回の法改正は、転貸借の悪用防止を目指している。 これは、賃貸不動産市場の発展とオンライン・プラットフォームの普及に依っ て、より多くの悪用が横行するようになった。 但し、借主には依然転貸の権利がある。 レファレンダム委員会は「反対」を推奨： この法案は、試行錯誤の末に成立した転貸借を大幅に制限する。この嫌がらせは 数十万人に影響し、借家人保護に対する大規模な攻撃の一部で、将来的には、賃 借人は些細な理由で解約の危機にさらされることになる。その狙いは、解約通知 を出し易くして、更に家賃を上げることにある。 議会の評決： 国民議会は賛成108票、反対85票、棄権2票。 全州議会は、賛成32票、反対11票、棄権0票。 ターゲス・アンツァイガー紙の報道では、賛成が、連邦政府・議会、保守・中道 政党、企業団体、住宅所有者協会。 反対は、左派系政党、労働組合、消費者保護財団、借家人協会、都市連合。 政党の賛否表明（Parolen zum Mietrecht Untermiete）： https://www.srf.ch/news/schweiz/abstimmungen-vom-24-november-parolenspiegel-zu-den-nationalen-vorlagen 争点：人口増加に伴う住宅難と、住宅価格、特に賃貸価格の高騰が背景にあるよ うだ。短期転居に伴う転貸という事例もある。とかく借家人の立場は弱いものだ が、ネットの普及で転貸事情も様変わりしてきたようだ。 3) 「賃貸借法：自己使用による解約」 Mietrecht: Kuendigung wegen Eigenbedarfs https://www.admin.ch/gov/de/start/dokumentation/abstimmungen/20241124/kuendigung-eigenbedarf.html 概要： スイスの債権法では、賃貸アパートや事業用施設の所有者は、速やかに自己使用 ができると規定されている。 第一に、借主に対して、アパートの場合は3ヶ月前、商業施設の場合は6ヶ月前に 解約通知ができる。 第二に、所有者は、借主との法的紛争が生じた場合に適用される3年間の阻止期 間中に、私的使用のために賃貸借契約を解除することもできる。 第三に、借家人が退去困難な場合、賃借人は、解約通知後でも、アパートや事業 用施設に長く留まることができる。いわゆる「困難な事情の賃貸延長」の場合。 現在、個人使用の要件は厳格で、緊急でなければならなず、所有者は、緊急の 個人的必要性を証明しなければならない。 新しい規則では、個人的な要件が重要かつ現在進行中であれば十分で、所有者 は、このことを証明する方が簡単で、賃貸契約を解除し易くなる。 この新規定は賃貸期間の短縮を可能にする。 この法案に反対するレファレンダムが呼びかけられ、今回投票が実施されること になった。 投票の質問 は、「2023年9月29日付のスイス債権法の改正（借家法：自己使用に よる解約）を受け入れるか？」 連邦評議会と連邦議会は「賛成」を推奨： 財産保護は、連邦政府と議会にとって重要な課題なので、アパートや事業所の 所有者は、必要であれば直ぐに自分で使用できるようにすべき。本法案により、 個人使用の請求が容易になる。この改正によって、長引くことの多い法的手続 きを短縮することができる。 レファレンダム委員会は「反対」を推奨： 個人使用を理由に賃貸借契約を解除することは既に可能であると主張。 実際には、この新規定は、賃借人に解約通知を出し易くし、更に賃料の値上げ を意図している。これは、テナント保護に対する大きな攻撃になる。 議会の評決： 国民議会は賛成123票、反対72票、棄権1票。 全州議会は、賛成33票、反対11票、棄権0票。 ターゲス・アンツァイガー紙の報道では、賛成が、連邦政府・議会、保守・中道 政党、企業団体、住宅所有者協会。 反対は、左派系政党、労働組合、消費者保護財団、借家人協会、都市連合。 政党の賛否表明（Parolen zum Mietrecht Eigenbedarf）： https://www.srf.ch/news/schweiz/abstimmungen-vom-24-november-parolenspiegel-zu-den-nationalen-vorlagen 争点： 現状は、家主が自己使用の都合で、借家人に契約解除通知を出す際は「緊急性」 が求められている。今回の法改正は、「緊急の個人的な必要性」が削除され、 当局や裁判所の「客観的評価」に変わり、長引く係争を短縮させる狙いがある。 不動産所有者の権利が一段と強化され、個人財産の保護が強化されることにな る。背景には、「借家法：転貸」同様の人口増（移民）に伴う住宅難と共に、 不動産に依る経済活動の活発化がある。 政府・議会とカントン、経済団体が後押しをしている。 パート3に続く 〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜【 English 】〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜 Part 2 3. View on the Popular Vote on November 24, 2024 Akiko Huerlimann 2) "Tenancy Law: Subletting". Mietrecht: Untermiete. https://www.admin.ch/gov/en/start/documentation/votes/20241124/subletting.html Overview: Tenants may sublet their Apartments or Rooms temporarily. This Right applies also to Business Premises. However, sometimes the Landlord's Consent is not obtained or the Subletting is done at an inflated Price. Parliament wants to change the Mandatory Provisions to prevent such Abuse. In the Future, Tenants who wish to sublet their Rooms must submit a written Application to the Landlord. The Landlord's written Consent will also be required. The Landlord may refuse to sublet in particular for Periods longer than two Years. If Tenant violates the Obligations regarding to Subletting, the Landlord may demand in Writing. If the Demand Note is unsuccessful, the Landlord may terminate the Lease with 30 Days' Notice. A Referendum against the Bill has been called and will now be voted on. The Voting Question is: "Are you going to accept the Amendments to the Swiss Code of Obligations (Subletting) of September 29, 2023?" Federal Council (Government) and Parliament recommend "YES" Vote: The Amendment aims to prevent the Abuse of Subletting, which has become more common due to the Development of the Rental Property Market and the Spread of Online Platforms. However, Tenants still have the Right to sublet. Referendum's Committee recommends "NO": The Bill significantly restricts Subletting, which was established after much Trial and Error. This Harassment affects Hundreds of Thousands of People and is part of a larger Attack on Tenant Protection that will in Future put Tenants at Risk of Termination for minor Reasons. The Aim is to make it easier to give Notice and to further increase Rents. Parliamentary Verdict: National Council (Nationalrat) voted 108 in favor (YES), 85 against (NO), 2 Abstentions. Council of States (Staenderat) voted 32 in favor (YES), 11 against (NO), 0 Abstentions. According to Tages-Anzeiger Newspaper, the Bill is supported by Federal Government, Parliament, Conservative and Centrist Parties, Business Associations, and Homeowners' Associations. The Bill is opposed by left-wing Parties, Labor Unions, Consumer Protection Foundation, Tenant Associations, and Urban Alliances. Statements of Support and Opposition by Political Parties (Parolen zum Mietrecht Untermiete): https://www.srf.ch/news/schweiz/abstimmungen-vom-24-november-parolenspiegel-zu-den-nationalen-vorlagen [Point of Dispute] The Housing Shortage due to Population Growth (e.g. Immigration) and the soaring Prices of Housing, especially Rental Prices, seem to be behind the Bill. There are also Cases of Subletting due to short-term Relocations. Tenants are generally in a weak Position, but the Spread of the Internet seems to have dramatically changed the Subletting Situation. 3) "Tenancy Law: Termination to permit Personal Use" Mietrecht: Kuendigung wegen Eigenbedarfs https://www.admin.ch/gov/en/start/documentation/votes/20241124/tenancy-law-termination-to-permit-personal-use.html Overview: The Swiss Code of Obligations provides that the Owner of a rented Apartment or Business Premises may immediately use the Property for his own Use. Firstly, the Owner may give the Tenant three Months' Notice of Termination in the Case of an Apartment, and six Months' Notice in the Case of Commercial Premises, even if the Lease provides for a longer Period of Notice. Secondly, the Owner may also terminate the Lease for Personal Use during the three-year Blocking Period that applies in the event of a legal Dispute with the Tenant. Thirdly, if the Tenant is unable to leave, the Tenant may remain in the Apartment or Business Premises for a longer Period after the Termination Notice; that is the Case, in so-called Lease Extension in Cases of Hardship. Currently, a strict Requirement must be met in order for Personal Use to apply: the Owner must demonstrate an urgent Personal Need. Under the new Provisions, it is sufficient if the Personal Need is significant and ongoing. It is simpler for the Owner to prove this, which makes it easier for them to terminate the Lease. Moreover, the new Provisions allow for shorter Lease Extensions. A Referendum against the Bill has been called and will now be voted on. The Voting Question is: "Are you going to accept the Amendments to the Swiss Code of Obligations from September 29, 2023 (Tenancy Law: Termination for Personal Use)?" Federal Council (Government) and Parliament recommend "YES" Vote: Property Protection is an important Issue for the Federal Government and the Parliament. Owners of Apartments and Business Premises should be able to use them themselves immediately if necessary. The Bill will make it easier to claim for Personal Use. The Amendments will shorten the often lengthy legal Process. Referendum's Committee recommends "NO": It is already possible to terminate a Lease for Personal Use. In fact, the new Provision is intended to make it easier to give Notice to Tenants to terminate and to further increase Rents. This is a major Attack on Tenant Protection. Parliamentary Verdict: National Council (Nationalrat) voted 123 in favor (YES), 72 against (NO), 1 Abstention. Council of States (Staenderat) voted 33 in favor (YES), 11 against (NO), 0 Abstention. Tages-Anzeiger Newspaper reported that the Bill is supported by the Federal Government, Parliament, Conservative and Centrist Parties, Business Associations, and Homeowners' Associations. The Bill is opposed by left-wing Parties, Trade Unions, Consumer Protection Foundation, Tenant Associations, and Urban Alliances. Statements of Support and Opposition by Political Parties (Parolen zum Mietrecht Eigenbedarf): https://www.srf.ch/news/schweiz/abstimmungen-vom-24-november-parolenspiegel-zu-den-nationalen-vorlagen [Point of Dispute] Currently, Owners are required to "prove Urgency" when giving Notice of Termination to Tenants for their Personal Use. The Amendments to the Law will remove the Requirement of "Urgent Personal Need" and replace it with an "Objective Assessment" by Authorities and Courts, with the Aim of shortening protracted Disputes. The Rights of Property Owners will be further strengthened and the Protection of Personal Property will be improved. The Background to this is the Housing Shortage caused by Population Growth (e.g.Immigration), as in the Case of the "Tenancy Law: Subletting," as well as in the increased Economic Activity caused by Real Estate. Government, Parliament, Cantons, and Economic Organizations are supporting this. cont' Part 3 ************************************************************************ 【 jp-Swiss-journal 】 Number of readers: 151 Subscribe & Unsubscribe / 登録・解除・アドレス変更: ★ jSj編集部宛: jp-swiss-journal@bluewin.ch ★ Mailux: http://www.mailux.com/mm_bno_list.php?mm_id=MM49D642ECE442D ★ Mag2: http://www.mag2.com/m/0000044048.htm ☆ Issuer/発行元: Akiko Huerlimann & the editors' Group Copyright (C) 1998-2024 Akiko Huerlimann https://www.swissjapanwatcher.ch/jp-Swiss-journal/seback.htm ☆ If you wish to refer our text, please send your mail to the issuer for permission. 無断転載・転送は固くご遠慮下さい。掲載のお問い合わせは発行元まで メールでお問い合わせください。 〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜 Sister Mail Magazine【Swiss News headlines】 Number of readers: 520 Subscribe & Unsubscribe / 登録・解除・アドレス変更: ★ WSNH編集部宛: swiss_news_headlines@bluewin.ch ★ Mailux: http://www.mailux.com/mm_bno_list.php?mm_id=MM49D0B8FB9C4B4 ★ Mag2: http://www.mag2.com/m/0000025024.htm ************************************************************************ |