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零細企業の社長。 一人ではできない仕事。 しかし、自律的に動く組織力もない。 あるのは、思考を停止した人、悪意はないが『さぼる』人。 その人たちのやる気を引き出せない私。 そりゃあ、みんなには感謝していますよ。 でも、このままじゃ、駄目だ！ の結論に至り、 今、いろいろ、やっています。 仕事も遊びも。 決して、辛くなるほど頑張らなくてもいいよ。 ちょっとずつでも、できることから、こつこつと。でも、具体的にやろう。 仕事でも、趣味でも、社会貢献でも、 何でもいいから一日一歩前進しよ〜！ □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□ 『ペイオフ解禁に伴う預金流出先の主たる対象が 不動産投資となることはあるでしょうか？』 ５年前の回答 □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□ ひょんな縁で、私のところに、封筒が舞い込みました。 見ず知らずの女子大生から。(*^-^*) わが母校の後輩のようで、 まじめな卒論のＳＵＲＶＥＹでした。 やむを得ず、まじめに回答したのが、これ。 長いけれど、読んでくれたら、ありがたい。 ５年前の私。 *・'°☆。.:*:・'☆'・:*:.。.:*:・'°:*:・'°☆*・'° 当方、経済学部卒です。 一期一会と思い、筆を執りました。 現在、マイホーム、別荘、小さな賃貸マンション所有している 会社経営者（４０歳）として不動産投資につき意見申し上げます。 結論、 『ペイオフ解禁に伴う預金流出先の主たる対象が 不動産投資となることはない。』 ペイオフ解禁に伴う預金流出先予想 今まで当該預金者としては取引のない都市銀行の元本保証商品 今まで当該預金者としては取引のない信用金庫の元本保証商品 都市銀行の元本に対し一定割合での保証のある新商品 有名金融機関の外貨建て預金 インターネットバンクやＩＹバンク等、個人顧客を異常に優遇している新興金融機関の打ち出している個人向けサービス 当座預金 保険商品 自宅警備商品 理由 日本の経済文化では、リスクマネーを預かる企業経営者は、その投資家に対し、運命共同体としての敬意は払うが、誠実に行なった事業の失敗ないしは不成功で、投資家からつべこべ言われる覚えはないと思っている。 リスクマネーの投資家もリスク承知。 日本では、リスクマネーに対し、企業経営者（国民はといってもいい）は高配当を出さねばならぬという意識を持たない、ないし、ほとんど持たない。 その理由は国民総中流で、経営者も投資家も労働者もあったもんじゃないこと。 かつ、異常に競争が厳しい（アメリカと比べると）ため、企業経営者はいざとなれば、投資家に配当か事業崩壊かと迫ることができる。クビくらい覚悟すれば。 その結果、オーナー社長の方が経営しやすくなったが、それにより、配当に過剰な神経を使う必要がなくなった（前述の経済文化が醸成された）。 また、日本には高度な機能をもった総合商社や専門問屋があるため、ビジネスの新規参入障壁が低く、結果的に中小企業（オーナー社長の企業）が存続しやすい（この結果、異常に厳しい競争が繰り広げられている）。 以上の理由で日本におけるリスクマネーは本当にリスキーなので、今まで、これほどの低受取利息でも我慢してきた金融面における保守層がリスクマネーに投資する可能性はない。 不動産投資はリスクマネーのうちのひとつなので、冒頭の結論となる。 少し不動産投資に立ち入ってみる。 投資対象は 都市部再開発（商業施設） 都市部再開発（住宅施設） 地方における格安不動産への投機 地方における格安不動産を利用した娯楽施設開発 別荘地開発 と思われる。 商業施設や娯楽施設の再開発や新規開発には高度なディベロッパーの介在が必要で、過去の実績を引っ提げたディベロッパーに機関投資家が直接リスクマネーを投資するので個人や中小企業の資金には需要がない。 地方における格安不動産への投機は本当に投機だ。政治家や高級官僚に大親友がいる人に任せたほうがよい（金融面における保守層なんぞ、出る幕ではない）。 別荘地。あなたが別荘のオーナーになるとして、１年間に何回行きますか。 月に２泊して、盆暮れ正月ゴールデンウィークで１０泊したとして年間３４泊。 私はこんなに同じところに行きたくないけれど。 坪３万円で１００坪買って建坪２５坪程の２階建てを２０００万円で建てました。 ３０年はもたないけれど。 固定資産税は年間３０万円位かな。お化け屋敷にならないように庭師を入れて年間５万円。 『行く度にまず掃除じゃないの』と奥方に言われてその都度小遣い１万円、年間１５万円かな。 修繕費は年間１０万円もみておけばいいかな。 日本の相続税制だと、三世代１００年で相続税を安く見積もっても１０００万円。 三世代１００年で別荘代１億６０００万円なり。 別荘やめてホテルをとったとして １泊５万円、一年１７０万円、１世代３０年で５１００万円。 三世代１００年で１億７０００万円。 １億円くらいのキャッシュフローがある人ならプリンスホテル（２流だけど）のオーナーに 『領収書は要らないけれど、向こう１００年私の家族が部屋を開けてほしいといったら、いつでもこちらの指定するホテルの部屋を１部屋用意してほしい』 と言ったら、即了解すると思うよ。 私はこちらの金の使い方のほうがいいな。 従って、今の日本の価値観のなかでは、別荘を別荘として購入する人（区分所有だろうがシェアリングだろうが）は見栄と道楽に使う湯水のような金を持ち、また、それを生むことができるごく一部の人たちだけである。 経済原理からするとまだ値下がりせざるを得ない商品である。 リスクマネーの投資対象外である。 では、マイホームは？ あなたの周りにも最近買った家庭や賃貸住宅に住んでいる人、社宅に住んでいる人、いらっしゃるでしょう。 サラリーマン家庭では、いずれの場合も住宅問題で苦しんでいるでしょ。 買った人は買ってうれしいかもしれないけれど、買って『よかった』といっている人は何人いますか。 持ち家は明らかに負債です。お金に余裕がある人だけが維持経費覚悟で買うものです。 都市部再開発（住宅施設）はサラリーマン家庭がこれを財産だと思って購入しているうちは値下がりします。 なぜなら、マイホームにはまだ夢とか幻という付加価値がつき過ぎているから。 従って、経済原理からするとまだ値下がりせざるを得ない商品です。 リスクマネーは将来値上がりする（と思われる）ものに投資するのです。 今ならペインキラーへの投資でしょう。 私はリスクマネーをあまり持っていないし、信じられるプレゼンテイターもいないので、 預金分散ですけれど。 |