|
|
■□■━━━━━━━━━━━━━━━━━ TO BE THE SMART INVESTOR できる買主と思われる！不動産購入９つの秘訣 創刊号！！ 2007.2.19発行 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□■ ▼もくじ ●１．はじめに 〜創刊のごあいさつ〜 ●２．見えないところにリスクがある。埋蔵文化財と土壌汚染 ┏━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ┃１┃はじめに 〜創刊のごあいさつ〜 ┗━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ はじめまして！ 当メルマガ発行人のやっちゃんこと、齋藤靖之です。 もうすぐパパになる、育児セミリタイアを目指す３１歳です。 自己紹介はおいおい書いていくとして このメルマガを発行しようと思ったきかっけは 自分がずーっと１０年近く不動産・建設業界にたずさわり 技術士補、地質調査技士、宅地建物取引主任者、不動産鑑定士補 などの資格をとりながら実務を通じて会得してきた 不動産に関するチェックポイントを、意外なほど皆知らないんだって気づいたことでした。 サラリーマン大家さんといわれるように いままさに空前の個人投資家による不動産投資ブーム 本、メルマガはもちろん、情報商材に至るまでいかに儲ける不動産を見つけるか そして、ローンを引っ張り、購入するかのノウハウがあふれています。 ところがまって！ 不動産投資をするってことは、不動産業界を旅するってことじゃないですか そしたら、その業界の「地図」を読みこなせないと 迷子になったり、時には行ってはイケナイ危険な地域に 足を踏み入れることにもなりかねません。 やはり、地図の読み方は、儲けるノウハウ以前に身につけるべきスキルですよね。 だから私は、その「地図の読み方」を皆さんに教えたいと思いました。 地図の読み方って、つまり物件情報の読み取り方であったり調査方法であったりします。 これは、不動産のプロなら知っていることかもしれません。 だけど、はじめて不動産購入にチャレンジしようとするあなたにとっては はじめて聞くことばかりかもしれません。 不動産購入は、売り手と買い手の情報・知識の差が確実に問われます。 知らなかったでは済まされないリスクも沢山あるのです。 だから、わたしと一緒に不動産業界の地図の読み方を学びませんか？ たくさんの知識を身につけ 不動産屋に「こいつ、できる買主だな」と思わせてやりましょう！ これからどんなお話をしていこうか楽しみです。 末永くお付き合いいただけたら嬉しいです♪ ┏━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ┃２┃見えないところにリスクがある。埋蔵文化財と土壌汚染 ┗━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ちょっと前の事故ですが、 2005年6月に、ＮＴＴドコモ関西が無線基地局の建設工事中 地中に埋設されていた古墳を破壊してしまったトラブルがありました。 この工事が無届で行われていたことで、さらに大きく批判されてしまったのです。 ありゃーやってしまいましたね。 よくある「事故」なのかもしれませんが、 有名企業だけにおっきく扱われました。 今回ポイントになるのは、現場が「周知の埋蔵文化財包蔵地」に指定されていたこと。 これに指定されているエリアには、遺跡が埋蔵されていることがわかっているので 掘削工事を行う前には、試掘調査をする必要性がでてくるのです。 これによって、工事期間も調査費用（なんと自己負担！）もかかりますから ドコモさんが黙って工事を進めたかった理由もわからないではありません。 特に、京都、奈良などの古都エリアでは、街全体が 「周知の埋蔵文化財包蔵地」に指定されていることもめずらしくないので 一般住宅の場合でも、油断できないチェックポイントです。 ところで、鑑定評価をするうえでは 「文化財が埋まっている」ことと「土壌汚染があること」は同じ問題 なんです。 ちょっと誇張してますけど。 それはなぜか？ どっちも、建物を建てる前に調査が必要だからです。 しかも、調査費はいずれも高額です。 さらに、その調査結果によっては、 遺跡保存のための負担、土壌汚染浄化のための負担 といった「想定外」のダメージも受けるかもしれません。 場合によっては建築自体をあきらめなければならなくなるのも一緒です！ 広大な更地を評価する場合の、鑑定評価の手法の一つに 「開発法」というのがあります。 この手法は、更地を分譲宅地にするとか、 マンションを建設するとかの開発計画を策定し、 その販売収入から、測量費・建築費・販売管理費などの経費を差し引いて、 残った部分が土地価格だとするのです。 ここで、埋蔵文化財包蔵地になっている広大地に 開発法をつかう場合には、 調査にかかる期間ぶん販売時期が遅くなりますので、 開発業者の期待利回りで割り引いた、収入の現在価値は小さくなり、 その結果、土地価格も低くなります。 土壌汚染の場合でも、調査・対策期間の遅れがでるので、 同様に土地価格は安くなります。 もっとも、こちらの場合は販売価格も安くする必要があるかもしれませんが。 いずれにしても、地中の見えない部分に関する問題ですね。 「見えないリスク」を、見えないからって無視することも、 事故報道のように別なリスクを生む。 ちょっと調べればわかることですが、気を抜いてはだめですね。 ところで、うちの土地は文化財埋まってるの？ と思われたあなた。 市役所などにある教育委員会に行けば簡単に調べられるので、 興味がある方はどうぞ。 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−− word: 【開発業者の期待利回り】 開発業者が自己資金に対して要求する利回り。 開発にともなうリスクとの見合いで決まる。 一般的には年率１２〜１５％を標準に、物件の特性によって決めています。 「売れる」立地ほど利回りは低くなります。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ★このメールマガジンは、『MailuX』を利用して発行しています。 ─────────────────────────────────── ■発行 ：齋藤 靖之 ■ご感想 ：contact31102@yahoo.co.jp ●このメールマガジンは知り合いの方へどんどんの転送してください！！ クチコミで広がることほどうれしいことはないですから♪ ●もちろんミクシィ日記などでのご紹介も全然OK！！ ●各種コンテンツに転載する場合は事前にご一報ください。 ●本メールマガジンは受信者個人の責任においてご利用ください。 当メールにより生じる損害等について責任は負いません。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ |