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============================================================ [[ e p - f i n a n c e ]] edition: 13-Jan-2006 ============================================================ おはようございます。 発行人しております、shi でございます。 emichanproduction.com http://www.emichanproduction.com で、毎週連載中の経済小話を紹介して行きます、本メルマガは 発行人の知識と経験をもとにいろいろな、社会人なら 知っておきたい話から、こんなこと知ってるのは、金融業界の ほんの一握り！といったカルト話まで、盛りだくさんで進めて いこうと思っております。 さて、ご挨拶も遅れましたが、本年もよろしくお願いいたします。 年明けから、株価も上昇基調が途切れずにうらやましいですねぇ。。。 ヘッジファンドビジネスに携わり、しかも、自分では運用しないものの、シングルストラテジーの ヘッジファンドに関係を持ってしまっているため、自分のところのファンドの運用対象となる ユニバースにある株式の取引に制限がかかってしまっているので、自分のポートフォリオの 運用のためのストックピックに結構はまってしまっています。 まぁ、個人ですから、前回のメルマガに書いたような、投資家様への忠誠の近いとも 言える、募集時点に投資家に提示した Offering Memorandum にないことが出来ない、 という縛りが無い分、ユニバースの選択の幅が狭まった、以外、デメリットはない、 はずなのですが、どうしても、流動性とかを考えるとつらいんですよねぇ。。。 しかも、公言はしていないものの、変な目標を立てちゃったので。。。 その目標は後半にご紹介するとして、気がついたら、前回発行してから blog のネタで書いているものの1/3 が経済話に絡んだことになっていて、 世の中、経済合理性だけでは生きては行けないものの、ついぞ。。。 と思う事が多すぎますよねぇ。。。 ということで、その中でも、ちょっと選りすぐりのヨタ話をいくつか ご紹介しましょう。。。 <<<<<<<<<<<<<<<<<< financial talk >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> [日曜の午後の投資話] http://www.emichanproduction.com/nucleus/?itemid=347&catid=8 昨日、所用で外出しているところに、見慣れない電話番号からの着信があった。 地下鉄の構内で電車に乗り込む直前だったので社名は聞き取れなかったものの、 以前アンケートに答えた関係で電話をしてきたのだという。 「で、ワンルームマンションの投資のご紹介なのですが…」 うーん。確かに儲かるケースとかあるのかもしれませんが、 あまり乗り気ではないのでとある言い訳でお断りをしたのですが、 それはさておき、なぜ乗り気にならないのか、ちょっとご説明しましょう。 確かに不動産投資は儲かります。 銀行に預ければ0.0001% くらい、 株の場合だと元本の保証もない代わりにうまくいけば倍、 と考えれば、うたい文句としては 10 % 位のミドルリスクでミドルリターン、 ということになるのでしょう。 しかし、一つは流動性の観点から、あと期中のメンテナンスという観点から 不動産って面倒、ということがあるのです。 まず前者。 今時期は物を選べば転売って簡単そうに出来るようにも思えますが、 元々、それぞれの物件の個別性が高く、また、流通情報も均一化がなされていない 訳ですので、買い辛い分売り辛い、ということがあげられると思います。 え？買い辛いんだから利益も期待出来るんだし、売買なんて不動産屋に任せればいいじゃない？ それも手でしょうけど、そこで次の質問、 その不動産屋は、信用出来るかどうかの確認に手間がかかりませんか？ 売り主と手をつないで価格を向こうに有利なようにしてませんか？ あと、土地の値段の推移と上ものの減価償却をも含めて考えると、需要供給だけで値段の 決まってこない中古市場での投資元本の回収の際のキャピタルゲイン/ロスが 読みづらくなっている、ということでもあるのでしょう。 まぁ、前者はいいでしょう。なんとかクリアーする方法もあるでしょうから。 でも、問題は後者。そもそも、不動産が収益物件になるのはどうしてでしょう。 テナントさんがいて、借りてくれて住んでくれる、もしくは事務所として使ってくれる、 という事があってはじめて収益が上がる訳です。 では、そのテナントさんってどうやって見つけるんでしょう。 しかも、そのテナントさん、ちゃんと払ってくれるでしょうか？ 確かに、それもこれも、業者さんに任せればいいでしょう。 でも、そうすると取り分が減りますよね。当然なんですけど。。。 あと、期中の物件の管理にもコストと手間がかかりますよね。 理事長なんてしているとよくわかりますが、あちこちぼろが出始めると コストを掛けて出なければ直せない事がたくさんあります。 それを払うという事は、取り分が減る、ということですよねぇ。。。 しかし、建物のの減価償却はあっという間ですから、建物の補修をやったところで、 減価償却の一部で消えて行く、と言っても間違いではないかもしれません。。 しかし、プロたちはどうしてそんなに手間のかかることでもやるのでしょうか。 例えば、売買に関しては本業だったり、手の組める、信頼出来るパートナーを あらかじめ掴んでいたり、ということがあるでしょう。 同じく、建物のメンテも、自分のグループ会社にさせてしまえば、収益の外部流出は 防げるでしょう。しかも、一部屋一部屋ではなく、マンションごと、とした方が 管理対象が増えるのでスケールメリットも求められますし、テナントが入らないリスクも 70% が入れば、というような確率論で議論出来るようになります。 ＃ 一部屋しかもっていないと、いるかいないか、のどれかでしかありません。 要は、個人では出来ないセットアップでやっているから 出来る部分ってのがあるわけです。それくらい手間がかかるんです。 株ならば、上場している株であればどの証券会社に行ったところで （IPO を除けば）以上の事など気にしなくても大丈夫です。 単に株価があがることだけを念じで日々過ごしていればいいのですから。。。 ということで、私はマンション一部屋投資はしません。 要は、ものぐさなんですよ。。。 皆さんはどうですか？手間をかけていられますか？ <<<<<<<<<<<<<<<<<< financial talk >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> そうなんですよ。。。不動産のオーナーって、普通に住んでいても大変なのに 自分が住まないで人に貸しているこの瞬間にそこのことも気にしないと駄目なんですよねぇ。。。 で、じゃあ、そんな、オーナーの悲しみを一つ（笑） <<<<<<<<<<<<<<<<<< financial talk >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> [戦う（？）管理組合理事（笑）] http://www.emichanproduction.com/nucleus/?itemid=391&catid=8 かの偽装問題で、最終的に購入したマンションの管理組合の理事さんも 大変そうですし、つい昨年末くらいまで管理組合理事になったサラリーマンの どたばたをドラマにしたものも NHK でやっていたと思うのですが、 さて、じゃあ私はといえば、普通なマンションだとそんなに イベントがないので、もう少しはのんびりできるはずなのですが、 例の競売途中の区分所有者がいるもので、なかなか落ち着きません。 さて、管理組合費というのは、それぞれの区分所有者が公平に負担すべきもの であり、その供出はタイムリーに行われて初めて健全な管理組合の運営が なされるわけでして、となるとその支払いが滞るということは、他の組合員に 対して不公平であり、またその督促を怠るのも当然不公平だといえるでしょう。 で、ここでも散々書いている話ですが、競売にかかって不動産業者が落としたという 区分について、管理組合費などの支払いが滞りがちで、正直なところ ここまで遅れているケースは、そのまま自己破産になったケースとほとんど同じくらい というのが過去の経験上あり、また、現在のマンションの相場と競売価格との差額が 幾らになって、結果彼らが幾ら稼ぐかが明確な今、彼らが幾らのために働いているか 分かる以上、払えない理由はないのに払わないということにさすがに腹が立って 管理事務を委任している管理会社に 「債務不履行の申し立ての準備よろしく」 と指示を出しました。 え？という方も多いでしょう。要は、 「お前ら倒産だろ？マーケットから消えろよ！」 と言えといっているのですから。前回の記事にも書いたとおり、彼らが 稼ぐために管理組合の公平性と財政の健全性を損なう理由はないのですから、 我々を守るための手段をとるべきであり、もしとらなければ理事長は他の組合員から 訴えられてもおかしくはないのです。 さて、その指図に対して管理会社から次のような説明がありました。 「不動産業界において競売物件は転売が決まるまで払わないのが一般的のようです。 というのも、競売でキャッシュを使っているからか、「決済するまで払えない」とよく言い訳 されるケースがあります」 不動産業界の人たちはそれで納得するかもしれませんが、考えてみてください。 クレジットカードや消費者金融の世界で、1ヶ月延滞を3回以上連続行えば 期限の利益を喪失するまでは行かないかもしれないものの、 管理債権として厳しく取り立てられるカテゴリーに分けられ、なおかつ 信用枠の減額もしくは消滅、くらい、信用を失っている扱いをされるのが通例です。 また、一般的な商行為において手形を切っていれば既に3回以上の不渡りを 行っているのですから、取引停止であり、また倒産とみなされます。 不動産業界内では一般的でも、そのほかの業界では通用しません。 また、それを理由にして、他の組合員との差別化を行うことの合理性はないでしょう。 確かに 「理事長がとても御立腹である旨、及び毎月きちんと払っていただけばこのような事 にはならない旨伝えました所、 『払わない意思がないとは何度も言っているのに・・・云々』 と言われてしまいました。」 と、払う意思があるのかもしれませんが、払っていない以上、駄目でしょう。 そういって許してくれる借金取りに今まで会った試しがありません。 私たち個人が延滞してもそれで銀行が許してくれますか？ 私たちが会社としてのその業者さんに対して業界が与えているほど 信用を供与していないということにまず気づくべきでしょう。 もしキャッシュを使っているから払えない、というのであれば 信用してくれるところからキャッシュを調達して、信用してもらえていないところに 支払うことで信用を得る、というのが、一般的な企業間取引ではないのでしょうか。 どうやら、決済のめどが立ったそうなのですが、さて、どうですかねぇ。。。 <<<<<<<<<<<<<<<<<< financial talk >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> とまぁ、私が過度に神経質なところがあるのかもしれませんが、 とはいえ、瞬間とはいえ、オーナーとしての最低限の義務は果たすべきであり、 それが、彼らが競売後に、管理会社に対して伝えた 「他の住人には迷惑をかけない」 ということの証しになると思うのは私だけではないはずです。 で、他にも、税制の不公平な事とか山のように書き散らかしているのですが、 それをやりながらも、今年の目標の一つに、運用資産の 10% を目指す、 とblog でぶち上げてしまったのですが、このところ、それ以上の目標を 持って、毎日を過ごしているんですよ。それは。。。 営業日ごとにnet で 4,000円の収益 え？と拍子抜けする方もいるかもしれません。 4000円と言えば、1000株単位の 株を 5枚買って一円抜きすれば出来そうな感じですから。 でも、営業日は年間 250日、だから年間の目標額は 100万円。 ふーん、というなかれ。スタート時点での資産残高は 110万円。 だから。。。運用利回りおよそ 100% ！ まじですか？＞自分 まぁ、1日 4,000円、という目標だと何となくやれそうな気がしているので がんばっちゃおうかな、なんて思ってはじめて見ました。 どこまで付いて行けるかわかりませんが、まずはやってみます。 その結果最初の目標である 10% をまずクリアー出来るのであれば それでも御の字なのですから。。。 で、ちなみに、今日までで 6 営業日経ちました。今のところ、 net での収益は 12,000円程度。 3営業日分ですね。。。 何せ選んだ銘柄のボラティリティががいきなり下がってしまって 全然動かないのですよ。。。ストックピックで間違えてますね。。。 いろいろな所にアンテナを張りながら執筆しておりますが、 「こんなネタ教えて？」 とか、 「これってどういうこと？」 というご質問から、 「それって嘘でしょ？」 というご指摘まで、いつでも大歓迎ですのでお気軽に メールでも、blogに突っ込んでくださいね。 ちなみに、今回ご紹介の記事二つについては、リンク先で 記事に対する評価もお願いしていますので、こんな独りよがりな 記事に対して、忌憚ないご意見をお待ちしております。 では、また次回お楽しみに。 ============================================== ep-finance: 発行人: shi http://www.emichanproduction.com/mags/ からバックナンバーと登録/解除をどうぞ。 melcup: 46部 emaga: 98部 Mailux: 4部 メル天: 30部 メルマ！: 27部 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