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============================================================ [[ e p - f i n a n c e ]] edition: 11-Nov-2004 ============================================================ おはようございます。 発行人しております、shi でございます。 emichanproduction.com http://www.emichanproduction.com で、毎週連載中の経済小話を紹介して行きます、本メルマガは 発行人の知識と経験をもとにいろいろな、社会人なら 知っておきたい話から、こんなこと知ってるのは、金融業界の ほんの一握り！といったカルト話まで、盛りだくさんで進めて いこうと思っております。 さて、今週も出遅れてます。ごめんなさい。 だいぶ落ち着いてきたのですが、昨日までばたばた仕事してました。 人様からは 「タブだよねぇ。」 といって戴ける位の働きのようなのですが、 そろそろ疲れてきてます。。。 で、このところ不動産じみているので、ちょっとこんなお話を。 <<<<<<<<<<<<<<<<<< financial talk >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> [お金について思うあれこれ : 持つべきか、借りるべきか] 人生でもう一つの大きな買い物、と言えば、「マイホーム」でしょう。 生命保険と違って、毎月少しずつ財布から気がつかないうちにこぼれ落ちていくように 支払っている訳でなく、その購入代金の一部でしかない、頭金を払うことすらそれこそ 「清水の舞台から飛び降りる」 くらいの、えいや！という思い切りが必要になる。しかも、 - 物件を選ぶ だけでなく、 - 買う時に使うローンを選ぶ 必要もあって、なかなか簡単には決めきれない。しかも、夢のマイホームともなれば 希望もかなり大きくふくれあがるので、そう簡単には妥協も出来ないので始末が悪い。 しかも、最近では 「家は買う物ではなく借りるもの」 と、10年近く前とは全く反対のことを世の中の知識人たちは云い始めている。 さて、本当だろうか。今回は、買うメリットとデメリット、借りるメリットとデメリットについて 考えてみたい。 さて、買うにしても借りるにしても、自分の生活にとって利便性の高いところと 懐具合と（もしかするとご両親などの外的要因と）の妥協点で物件が決まることが大きい。 ので、その意味では借りることも買うことも（物件がありさえすれば）あまり大差はない。 言い換えれば、買っても借りても、使うということには違いはないことになる。 そう考えると問題は、マイホームを「持つ」ことと「持たずに借りる」ことの違いに 終始することになる。 さて、よく一般には 「持たずに借りるほうがキャッシュフロー的には有利」 と云われています。言い換えれば、 借りて住んだほうが家賃と敷金の方ががローンの支払いや維持費より低いというのですが、 本当でしょうか。もし、借りているマンションのオーナーがローンを組んで 購入しているとしたら、そのオーナーは、よほどあなたに経済支援をしたいと思わない限り そのローンの支払いと維持費は当然家賃でまかなえるように設定するのが普通でしょう。 とはいえ、持たないことの最大のメリットは、その物件に付随するリスクを負う必要がない、 ということです。部屋の一部が壊れたらオーナーに頼んで直せばいいし、使っているうちに 物件の価値を向上するようなものをつければ、退去する時に買い取ってもらうことも出来ますし、 物件を持つことで負うべき責任や固定資産税などの義務はないですし、何よりも、 物件に飽きたらよそに行ける ということです。 物件に縛られず、維持する義務を負わず、使うことのメリットを享受する、 これが借りることのメリットと言えるでしょうし、言い換えると、 これは持った場合のデメリットでしょう。物件を所有する以上、その物件から 生じる事故、例えば、あなたのマイホームの壁がどういう訳かいきなり崩れて 通りすがりの人に倒れてきてけがをさせてしまった時、の責任は、仮にあなたが悪くなく、 わざとでなくとも、あなたに責任を問われることだってありえます。 また、そのリスクをカバーする為に、物件の維持にはコストがかかります。 ついでに、土地や建物は持った瞬間に支払う登録免許税や、持っている限りにおいて支払う 固定資産税など様々な形での納税義務を負わされるのです。まとめて言うならば、 もしあなたがその物件をローンで買ったとしたら、毎月ローンの支払いに追われ、 四半期ごとには納税して、また月々積み立てて将来の修繕や自分の手に負えない事故に 備えて貯蓄をしたり保険に入っておく必要があるわけです。 そう考えると、コストばかりかかる持ち家というのはメリットがないように思えてきます。 しかも、国内に土地を持っていると、必ず帰ってくると国にも見なされてしまい、PT (Perpetual Traveller) のような生活は出来ず、海外滞在中に非居住者としての比較的納税義務の軽い課税メリットを取ることも出来なくなります。 それよりも何よりも、一度買うと引っ越しがし辛くなる、という人によってはデメリットが出てきます。 しかし、本当にデメリットが先行するのでしょうか。 例えば持つ為にローンを組むことがほとんどだと思います。 その際には最近では固定金利や変動金利といった完済までの間の利息負担に対する選択肢や 頭金の金額調整といった、物件に対する貸し出し上限に対する選択肢、 自由繰り上げ返済の導入といった返済方法に対する選択肢すらあります。 これらのローンを導入して購入することは一般的ではあれ、よくよく考えてみると、 少ない手持ち資金で不動産を取得する、という点ではレバレッジを効かせた不動産への投資 と変わらない、と見ることが出来るのです。企業も同じことをします。マイホームの欲しい 個人との違いは買った不動産から収益を上げることでリターンを得るか、単に使うだけかの 違いなのです。 不動産への投資という観点で見た場合に、マイホームの取得という個人の場合、 その結果に何が得られるかと言うと、売却寺の不動産価格の上昇から得られる キャピタルゲインです。もちろん、不動産価格が下落した場合には頭金とローンで 支払った元金相当額の合計金額より不動産の売却価格（正確に言うならば、売却価格から ローンの元本残高を控除した額）が低いことだってありえます。 しかし、これは不動産への投資と考えれば当然あり得るリスクなのです。 さて、この考え方を押し進めるならば、マイホームとして手に入れた不動産に もし飽きたり、生活環境の変化により引っ越しを余儀なくされる場合には 二通りの選択肢があります。 - 貸して不動産の運用益を取りにいく - 売って、また買うか借りるか考える 後者の場合、不動産価格の上昇が見込めるならばいいでしょうし、 仮に買い替えるというオプションが取れるのならば、売却損はうまく行けば その年の節税アイテムとして使うことも出来るでしょうから、まんざら悪くはないでしょう。 前者の場合は、その瞬間は借りているローンと、周辺の家賃との兼ね合いでしょう。 しかも、たいていの場合、一旦貸すと２年だけはその家賃が固定して、次の２年には 見直しを要求されることもあり、その時点でもし周辺の家賃との兼ね合いがあるから ローンの支払い利息よりも値段を下げざるを得ない、ということはあります。 最悪店子さんが見つからず、賃料収入すら入らないことだってあるのです。 しかし、それも要は動産の価格リスクであって、投資をしていると考える以上 念頭に入れざるを得ないでしょう。実際、不動産の投資をする場合には、 リターンとして最低 5%は欲しいと言われています。それはこのようなリスクを ヘッジしたいから、ということもあるからでしょう。 しかし、リスクがあるということは、例えば周辺に電車が通るなどのイベントが あれば家賃も上げて収益を増やすことも出来るのですから、その点は要は投資、 と割り切るしかないでしょう。 そうなのです。ローンを使ってマイホームを買うことというのは、実は不動産投資を しているのとあまり代わりがない、と見ることが出来るのです。 みんな、それを知ってか知らずか解りませんが、夢のマイホームの購入を目指します。 賃貸で住んで、物を持たない以上、そんな収益の機会はないですよね。 そう考えてみた時に、一時期所々で言われていたことですが。 - 家を買う時に、その周辺で賃貸に出した場合の家賃と月々の支払いのローンとを比較する - ローン自体も自分の返済余力や、賃貸に出した場合の想定収益に見合った支払いの出来るものを選ぶ - 物件の周辺や物件の管理など、価格のファクターになりそうなことを調べる ことで、これらのリスクを多少ヘッジすることが出来るでしょう。 さて、リスクを負わず、プレミアムを払って賃貸しますか？ リスクを取って自分のバランスシートを大きくしたいですか？ http://www.emichanproduction.com/ -> "Finance" <<<<<<<<<<<<<<<<<< financial talk >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> うーん、私は実はローン持ち、家持ちなのですが、 買った時にはこんな考え方はしてませんでした。 なので、最近、とみに引っ越ししたいなぁ、と考えているのですが、 いい物件に出会えないし、今の家を空けた時の後に住む人を捜すのも なかなか。。。 それはそれで大変なのです。 しかし、先週の不動産信託の受託者のリスクの話を まさか個人に対してもありますなんて書くことになろうとは。。。 とはいえ、不動産を持つこと、というのはそのリスクを背負ってどうするか、 ということに尽きるのかもしれませんね。 ところで、ご存知の方もいらっしゃると思いますが、 ビジネス本レビューの ep-books <http://melten.com/osusume/?m=18931&u=18930> では、今スキルアップ思案中です。 80年代や90年代のポップスの紹介をする ep-music <http://melten.com/osusume/?m=18932&u=18930> で、アンビエントハウスから派生した音楽を追いかけてます。 また、ep-update <http://melten.com/osusume/?m=18652&u=18930>で この３つをダイジェストを中心にいろいろアップデートしたことや はみ出したネタなどをご紹介して行こうと思っております。 いろいろな所にアンテナを張りながら執筆しておりますが、 「こんなネタ教えて？」 とか、 「これってどういうこと？」 というご質問から、 「それって嘘でしょ？」 というご指摘まで、いつでも大歓迎ですのでお気軽に メールくださいね。 さて、明日から一泊二日で仕事の仕上げの為の出張に行ってきます。 でも、どうも帰りの飛行機に間に合わなさそうで、しかも その日は既に夜まで満席。。。 帰って来れるのかなぁ。。。 皆さん、体だけは大事にね！ サラリーマン、体が資本ですからねっ！ では、来週！ ============================================== ep-finance: 発行人: shi http://www.emichanproduction.com/ メニューの "main magazine" でバックナンバーと 登録/解除をどうぞ。 melcup: 36部 emaga: 39部 Mailux: 2部 メル天: 29部 メルマ！: 20部 ============================================== 本メルマガは転送は変更を加えない限り許可ですが、 あわせて、上記サイトからの購読をお勧めください。 |