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============================================================ [[ e p - f i n a n c e ]] edition: 12-Oct-2004 ============================================================ こんばんは。 発行人しております、shi でございます。 emichanproduction.com http://www.emichanproduction.com で、毎週連載中の経済小話を紹介して行きます、本メルマガは 発行人の知識と経験をもとにいろいろな、社会人なら 知っておきたい話から、こんなこと知ってるのは、金融業界の ほんの一握り！といったカルト話まで、盛りだくさんで進めて いこうと思っております。 さて、10月に入って、さて楽しい３連休！と思っていたら あいにくの台風に始まり天候不順で残念でしたね。 私も土曜は有明でテニス観戦、日曜と月曜にテニスの予定を入れて 運動の秋を満喫、と思っていたのですが、土曜は屋根もあるので 問題なくマリア・シャラポワの味気ない試合と、浅越選手の気合いの入った ダブルスなどを堪能したのですが、日曜のテニスの最中にぱらつく雨。。。 月曜も雨でコートコンディションが悪くてだめ。 ちょっとストレスもたまりますねぇ。。。 そのせいか、とうとう風邪を引いてしまいました。。。 <<<<<<<<<<<<<<<<<< financial talk >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> [企業資産の流動化と信託 : 不動産と信託] さて、そろそろ個別の信託の用途について考えていきたいと思います。 まずは不動産からです。 不動産、と言った場合に、通常は土地とその上にある建物の所有権を 信託銀行の信託勘定に譲渡することになります。しかしながら、時として、 土地の所有権はなく、借地に建物を造り、その建物を信託したい場合、 というのもありますが、これも借地権をあわせて受けることになります。 さて、これらの不動産を信託受益権に仕立て上げることで、どうしたいのでしょうか。 端的に言ってしまえば、不動産から生じる将来のキャッシュフローを受益権という形で 第三者に移転することで資金調達したい、というのが目的です。たとえば、個人向けマンションの デベロッパーが土地取得のローンと建物建築の為のローンが1年程度しか出ない場合に、 そのローン返済の為に出口として土地と完成した建物を、新築マンションの賃貸と言う形での 運用を考えている投資家に売却する、といったものがあったり、昔よく見た、自社ビルを 信託譲渡するものの、自分たちはそこにテナントとして居続けることで将来のキャッシュフローを 担保して資金を調達したり、土地は取得できたが、建物の建築費が出ない、という場合に、 土地を信託して土地の代金を譲渡により取得して建物の建築費用にあてがう、といった開発型、 純粋に土地建物を購入するために一旦信託譲渡して受益権を売買したり、と様々です。 しかししかし、信託受益権にわざわざしなくとも売買は普通に出来るはずです。 なぜあえて受益権の形にするのでしょうか。 一番大きい理由は、不動産取引免許税の問題です。普通に土地の売買をした場合に比べて およそ半分程度の納税で済むことがコストの面でメリットとされています。 続いて、投資家の目から見た場合には土地のオーナーとしての責任の回避、というところが ありますが、経済的な責任、要はコスト負担や実際の不動産の運営は自分たちで行うことから あまりメリットとは言いがたいです。 あと、もう一つあるのは、前述にも関連しますが、受益権の形であれば、土地の実質的な売買が 簡単にできる、ということです。土地建物を現物で売り買いする場合にはその所有者の移転に ついて法務局での登記がかなり面倒になるのですが、信託契約が受け入れられるのであれば、 受益者の変更程度で手続きが済むので比較的手間がかからない、ということでしょう。 http://www.emichanproduction.com/ -> "Finance" <<<<<<<<<<<<<<<<<< financial talk >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> さて、不動産と信託についてはもう少しお話ししたいことがあるので また次回（再来週）に続きを書くとしますのでお楽しみに。 ところで、ご存知の方もいらっしゃると思いますが、 水曜にはビジネス本の ep-books <http://melten.com/osusume/?m=18931&u=18930> 金曜には 80年代や90年代のポップスの紹介をする ep-music <http://melten.com/osusume/?m=18932&u=18930> をそれぞれ発行しております。 また、ep-update <http://melten.com/osusume/?m=18652&u=18930>で この３つをダイジェストを中心にいろいろアップデートしたことや はみ出したネタなどをご紹介して行こうと思っております。 いろいろな所にアンテナを張りながら執筆しておりますが、 「こんなネタ教えて？」 とか、 「これってどういうこと？」 というご質問から、 「それって嘘でしょ？」 というご指摘まで、いつでも大歓迎ですのでお気軽に メールくださいね。 さて、風邪ですが明日は出張です。しかもいつものように日帰り。 あと10回飛行機に乗れば ANA のブロンズになれるよ！と ANA のホームページが背中を押します（笑） なかなかパーソナライズされたサイトというのは困り者ですね。 皆さん、体だけは大事にね！ ============================================== ep-finance: 発行人: shi http://www.emichanproduction.com/ メニューの "main magazine" でバックナンバーと 登録/解除をどうぞ。 melcup: 35部 emaga: 31部 Mailux: 0部 メル天: 27部 メルマ！: 15部 ============================================== 本メルマガは転送は変更を加えない限り許可ですが、 あわせて、上記サイトからの購読をお勧めください。 |