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今週のメルマガ 第１９号 平成１５年 １月１６日 発 行 タンポポ塾の家造り雑学的総合大学 建築おたすけ人 ダイヤ設計発行の建築関係の訴訟・マンション監理 ・登記実務・家族間の法律等の実務事例集と判例解釈のゴチャマガジン。 全部読んだら、あなたも不動産実務大学の卒業生になれるかも？ 発行人 建築・行政・法務の総合事務所 建築おたすけ人 ダイヤ設計 メール： kdaiya@f7.dion.ne.jp URL： http://www.h3.dion.ne.jp/~daiya 発行人ごあいさつ 下記の項目について、週に１回の割合で発行する予定です。 実務家が本音と経験事例で語るマガジンを目指します。 どうぞ、２回、３回と継続して読んでみてください。一味違うはずです。 又、トピックとして連載文も掲載してます。 -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- 今週のメルマガ 第１９号 平成１５年 １月１６日 発 行 今週の目次項目 ○今週の解説 NO.１９ ◎欠陥建物について、実務の立場から考える ○本の紹介 めちゃ安で建つ 今週はお休みです。 =================================================================== 今週の解説 NO.１９ ◎欠陥建物について、実務の立場から考える マイホームの取得は、一般人にとっては一生に一度か二度の大きな買い物の筈 です。 その買い物が、建売住宅であれ、注文建築であれ、建築家に拠る設計と監理に 基ずくものであれ、根本的・致命的な欠陥があった場合、それは買主にとって 財産権の喪失と、場合によっては生命の侵害にも繋がる重大な問題となってし まいます。 ●その発生の遠因について考える そもそも欠陥住宅問題等が世間一般的に取り沙汰されるようになったのは、戦 後の高度成長期以後のことであると思われます。 住宅建築や建売販売が「住宅産業」として経済社会の中へ位置付けられ、一つ のビジネスとして成立してからの頃と考えられるからです。 それ以前の住宅産業の「場」といえば、地元の棟梁や大工さんと一定の人間的 関係ともいえる施主＝建築主が、直接に<請負い>という形態で注文し、完成後 に施主に引き渡されるという、比較的シンプルな形態であったといえます。 ここの「場」では、欠陥住宅であるとか手抜き工事等の問題は＜社会的な規範 システム＞の中で自動的な安全弁がはたらいて、起こりにくい「場」であった といえます。 何故なら、棟梁や大工さんにとって通常の経済活動の場はその地域に限定され、 又その地域と社会的にも密着していた存在であったといえます。 古典落語の世界でも大工の八五郎と熊さんはお馴染みです。 このよううな「場」で手抜き工事や欠陥住宅等の風評が地域に知られた場合、 その地域からは大方は二度と仕事は来ないことになります。 そして、法律以前の道義的な非難さえ受けざるを得ません。 しかしマイホームの取得の形態が、小さな場からより大きな住宅産業の場へと 変化してくると、＜社会的な規範システム＞が機能しにくくなります。 例えば、ハウスメーカーの下請で家を建てた大工さんの名前は、施主も解りま せん。そうなると、旅の恥は掻き捨て的に見えない所はほどほどに、、、、、 になる可能性は、人間である以上在り得ることです。 又、家を造る工務店の営業の範囲も広範囲になり、地元という営業の範囲を遥 かに越えて建築を受注する事になりました。 仕事現場のボーダレス化が当たり前の時代になってきた現在、建てた職人の顔 の見えない住宅が多くなって来ました。 よい意味での職人気質の前提には、顔の見えることが必要条件です。 ●その直接的な原因について考える １、請負形態の複雑性＝重畳的下請け形態 建築が完成するまでには、元請負業者の下に多くの業種の下請負業者、またそ の下の孫請負といわれる業者までが関係してきます。 そして、元請負業者や中間の業者から最終の下請負業者へその仕事が発注され る段階で、適正な中間管理費を越えた金額が、上乗せされる場合があります。 いわゆるピンハネと呼ばれるものです。 最終の下請負業者はその結果、ピンハネされた請負金額に見合う工事をする事 になります。手抜き工事の発生の基本的なメカニズムです。 ２、建築主の勉強不足と知識不足 ここで私が言いたいことは、建築に関する事や建築材料及びそれに関する法律 請負契約の具体的な方法などを、一般の人に具体的に勉強せよと要求している 訳ではありません。 ここの処を、まず明確にしておきます。 いわゆる、一般的な＜人間関係の構築＞の話なのです。 自分には専門知識は無くても、専門知識がある人と良い人間関係の有る事です。 例えば あの人は、建築業界の内部事情に詳しい。 あの人は、親切な設備業者に知り合いがある。 あの人は、よい工務店と知り合いがある。 あの人は、土地や建築の法律関係に明るい。 あの人は、良い弁護士に知り合いがある。 等々 貴方がこのような人々と日常の生活圏の中で知り合いであれば、一般的な人間 関係が構築されている人間といえると思います。 しかし、このような人々の選択を間違えた場合は、正に人間に関して勉強と知 識が不足している、と残念ながら言わざるを得ません。 よい工務店、よい設計事務所、よい建築関係のアドバイザー等を見抜くける人 間力を作るのは、建築主の日頃からの努力が必要です。 ３、発注時の請負者側の経済的事情 以外と知られていない、しかし表に出てこない事情として、元請業者の資金繰 りの悪化による欠陥建物の発生原因があります。 建築工事の工期は、通常半年から場合により１年くらいかかります。問題はそ の間にその業者の事情で資金繰りが悪化した場合などです。請負契約時に資金 繰りがすでに悪化していた場合などは最悪です。 （この様な場合は、基礎工事の段階で工期の遅れ等でトラブルが発生する事が 多いので、経験のある監理者ならばすぐに気が付きます。） 元請業者の資金繰りの悪化により、工事中に下請業者に契約通りの手間賃や材 料費が支払われない場合、下請業者は建築図面通りにオチオチ施工出来るはず がありません。 下請業者としては、次の支払い日までに＜ツナギ＞として適当に現場で仕事を して、運良く幾らかの集金が出来たならばたとえ損があっても、もうその現場 には来なくなります。 建築辞典には記載されていませんが、この様な事象を現場用語では＜ケツ割＞ と呼んで、珍しいことではありません。 欠陥住宅の場合には、このような裏事情がある場合が多いのです。 又、新聞やテレビ等で大きく取り上げられる欠陥住宅関係の報道の場合、その 施工業者はその時点においてすでに倒産している場合が多いのも、この事を裏 づけていると思います。 ４、宣伝広告費等の競争激化による原因 例えば、サントリーウイスキー＜オールド＞の販売価格の５割が宣伝費である、 と昔から言われています。 それこそ私などは、高校生の時代から現在まで延々と３０年以上もオールドを 呑みながら、オールドの宣伝費を自分の金で他の人々のために支払ってきたの です。いくら私がオールド以外は決して呑まないからとサントリーに掛け合っ ても、当たり前かもしれませんが宣伝費の分をまけてはくれません。 住宅産業も宣伝費という意味では同じことがいえます。 「住宅産業」としの競争市場では、マスコミによる自社製品の宣伝活動は熾烈 です。テレビ・ラジオ・新聞・各種の雑誌・屋外の看板・インターネツト広告 ・豪華なパンフレット等々、これら全てにコストが掛かります。 又、住宅展示場の維持管理費・人件費・営業マンの人件費・交通費・ダイレク トメール代・無料プラン代等々しかり。（基本的に世の中に無料で仕事してく れる企業はまず無い筈です。廻りまわって誰かが負担しているはずです。） これらの間接的な費用もかなりの金額になるはずです。 本来的にはこれらの間接的な費用は、前にのべたサントリーウイスキー＜オー ルド＞のように、建築主や個人にとっては負担したくない費用です。 しかし、これらの間接経費は間違いなくすべて、発注者である建築主が負担す ることになる筈です。 ハウスメーカーは、大量発注によるスケールメリットによりこの部分の間接経 費を吸収している、と説明しています。しかしスケールメリットによる吸収で は、限度があります。たかが知れています。 ここで話を本題に戻し、この間接経費のかなりの部分が元請業者としての強い 立場から下請業者に＜チャージ＞された場合が、正に欠陥建物の発生メカニズ ムになるはずです。 一部のハウスメーカーを除いて、広告宣伝の激しいハウスメーカーやマンショ ンの販売会社ほど、良い住宅を供給することはまずありません。 建築現場の純工事費費が広告宣伝費に化けているからです。 ５、職人さんのウデに対する評価の平均化による原因 昔は大工さんの手間賃もその職人さんの技術により、上・中・下と、歴然とし た格差がありました。又、それがあるべき姿といえます。しかし大手ハウスメ ーカー等が住宅建築を発注する場合などは、実行予算の作成に当たり職人さん の技術能力等をあまり参酌せずに、一律に建物一坪当たり大工さんの手間を５ 人（18,000円／日）と積算する傾向にあります。 これでは腕のよい職人さんが、やる気をなくすのはやむを得ません。 ＜悪貨は良貨を駆逐する＞の例えの通りいくら腕の良い職人さんでも、自分の 仕事を低レベルの職人さんの仕事レベルに合わせざるを得ないのも、仕方ない 事かもしれません。 社会主義国家が、あまり働かなくても一生懸命働いても、又その仕事能力に差 があっても賃金格差があまり無いためにやる気をなくし、産業社会全体が衰退 するのと似ているような気がします。 欠陥建物の問題は、国全体の国家的な損失になります。 通常の施工であれば３０年も４０年も持つ建物が、その欠陥のために早急にそ の寿命を終えることは、日本全体からみれば膨大な無駄使いといえます。 ●法律の取り組みについて、その限界について考える 刑法でいくら刑と罰（死刑までも）を定めても犯罪が一向に無くならないと同 様に、下記に挙げた建築主を守る法律をいくら行政側が作成しても、あまり効 果が上がらないのが現実です。 逆から考えれば、むしろ増加の傾向にこれ以上放置できない現実があるからこ そ、新法（住宅の品質確保の促進等に関する法律＝品格法など最近立法化され ました。）を作り対応しているのかもしれません。 ここで一般の方のために、この法律の目指す＜目的＞を列挙してみます。 それぞれの法律の条文の抜粋です。 【建築基準法】 第1条 この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を 定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に 資することを目的とする 【建築士法】 第１条 この法律は、建築物の設計、工事監理等を行う技術者の資格を定めて、 その業務の適正をはかり、もつて建築物の質の向上に寄与させることを目的と する 【建設業法】 １条 この法律は、建設業を営む者の資質の向上、建設工事の請負契約の適正 化等を図ることによつて、建設工事の適正な施工を確保し、発注者を保護する とともに、建設業の健全な発達を促進し、もつて公共の福祉の増進に寄与する ことを目的とする。 【民法＝請負関係部分】 第632条 請負ハ当事者ノ一方カ或仕事ヲ完成スルコトヲ約シ相手方カ其仕事ノ 結果ニ対シテ之ニ報酬ヲ与フルコトヲ約スルニ因リテ其効力ヲ生ス 第634条 仕事ノ目的物ニ瑕疵アルトキハ注文者ハ請負人ニ対シ相当ノ期限ヲ定 メテ其瑕疵ノ修補ヲ請求スルコトヲ得 但瑕疵カ重要ナラサル場合ニ於テ其修 補カ過分ノ費用ヲ要スルトキハ此限ニ在ラス ２ 注文者ハ瑕疵ノ修補ニ代ヘ又ハ其修補ト共ニ損害賠償ノ請求ヲ為スコトヲ 得 此場合ニ於テハ第533条ノ規定ヲ準用ス 第635条 仕事ノ目的物ニ瑕疵アリテ之カ為メニ契約ヲ為シタル目的ヲ達スルコ ト能ハサルトキハ注文者ハ契約ノ解除ヲ為スコトヲ得 但建物其他土地ノ工作 物ニ付テハ此限ニ在ラス 第636条 前２条ノ規定ハ仕事ノ目的物ノ瑕疵カ注文者ヨリ供シタル材料ノ性質 又ハ注文者ノ与ヘタル指図ニ因リテ生シタルトキハ之ヲ適用セス 但請負人カ 其材料又ハ指図ノ不適当ナルコトヲ知リテ之ヲ告ケサリシトキハ此限ニ在ラス 第637条 前３条ニ定メタル瑕疵修補又ハ損害賠償ノ請求及ヒ契約ノ解除ハ仕事 ノ目的物ヲ引渡シタル時ヨリ１年内ニ之ヲ為スコトヲ要ス 第638条 土地ノ工作物ノ請負人ハ其工作物又ハ地盤ノ瑕疵ニ付テハ引渡ノ後５ 年間其担保ノ責ニ任ス 但此期間ハ石造、土造、煉瓦造又ハ金属造ノ工作物ニ 付テハ之ヲ10年トス ２ 工作物カ前項ノ瑕疵ニ因リテ滅失又ハ毀損シタルトキハ注文者ハ其滅失又 ハ毀損ノ時ヨリ１年内ニ第634条ノ権利ヲ行使スルコトヲ要ス 第640条 請負人ハ第634条及ヒ第635条ニ定メタル担保ノ責任ヲ負ハサル旨ヲ特 約シタルトキト雖モ其知リテ告ケサリシ事実ニ付テハ其責ヲ免ルルコトヲ得ス 第641条 請負人カ仕事ヲ完成セサル間ハ注文者ハ何時ニテモ損害ヲ賠償シテ契 約ノ解除ヲ為スコトヲ得 第642条 注文者カ破産ノ宣告ヲ受ケタルトキハ請負人又ハ破産管財人ハ契約ノ 解除ヲ為スコトヲ得 此場合ニ於テハ請負人ハ其既ニ為シタル仕事ノ報酬及ヒ 其報酬中ニ包含セサル費用ニ付キ財団ノ配当ニ加入スルコトヲ得 ２ 前項ノ場合ニ於テハ各当事者ハ相手方ニ対シ解約ニ因リテ生シタル損害ノ 賠償ヲ請求スルコトヲ得ス 【宅地建物取引業法】 第１条 この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、 その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及 び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促 進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図るこ とを目的とする。 【住宅の品質確保の促進等に関する法律】 第１条 この法律は、住宅の性能に関する表示基準及びこれに基ずく評価の制 度を設け住宅に係る紛争の処理体制をするとともに、新築住宅の請負契約又は 売買契約における瑕疵担保責任について特別の定めをするととにより、住宅の 品質確保の促進、住宅購入者等の利益の保護及び住宅に係る紛争の迅速かつ適 正な解決を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全発展に寄与する ことを目的とする。 このように、それぞれの法律によって建築主側の保護が図られています。 しかし、相手側が任意に建築主の要求を履行しなければ、最終的には裁判（民 事訴訟）による解決方法になります。 一般人にとって訴訟を提起することは、時間的・金銭的・精神的にも大変なエ ネルギーを必要とします。 ●法律家＝弁護士の取り組み 損害賠償額の大きな建築訴訟事件や、建築主と特別な事情でも無い限り、どち らかというとあまり乗り気ではありません。 その理由 １．欠陥住宅の瑕疵担保、損害賠償額事件では時間と手間のかかるわりには、 お金にならない。それより時節がら会社や個人の破産宣告を数こなす方が、 利益になること。 ２．建築訴訟や医療事件訴訟は専門的知識を必要とする為、他の事件と比較し て勉強するための時間が多くかかること。 我々が欠陥住宅の問題で、始めての弁護士さんに事件の引き受けを依頼した場 合、まじめで経験の豊かな弁護士さんほど訴訟の依頼をひきうけてくれないの が現実です。喜んで引き受けてくれるような弁護士さんは、反対にこちらが不 安で依頼できません。この辺りの所が実務上微妙なところです。 以前は、建築訴訟関係の事件を本当に力を入れて勉強している弁護士さんは少 なかったのですが、最近はこれらの事件に力を入れて取り組もうとする弁護士 さんも、全体からみれば少数ながら現れています。 消費者にとっても、我々建築士とっても歓迎すべきことです。 ●最後に 欠陥住宅問題が何故起こるか、実務の立場でその一部についておしゃべりしま したが、ここで述べた理由だけでなく外にも沢山存在します。 又、これらの要因が複雑に重乗的に絡みあっているのが現実です。 人間の経済活動＝金を手に入れる事＝人間の欲望・欲求を満たす事、に道義的 規範や技術者としての「志」までもその仕事に調和させることは、残念ながら まだまだ先のことかもしれません。 大変かもしれませんが、建築主自らが建築というものを勉強し、人的情報と物 的な情報を集めてその情報を鋭く判断する能力を、自ら磨く以外無いかもしれ ません。勉強といっても学校の勉強と違い、実務の勉強には解答といわれるも のは在りません。 まあ、このメルマガでも読んで、参考になる所は参考にしてみて下さい。 今週の解説はここまてです。 =================================================================== トピック 今週の連載文 本の紹介 今週はお休みです。 「頑丈で快適なわが家がめちゃ安で建つ」 松田源冶著 尚、目次は、第２号に掲載してありますので、ご参照下さい。 ------------------------------------------------------------------- -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- 発行責任者よりご購読者様へ このメールマガジンは、 『まぐまぐ』 http://www.mag2.com (マガジンID：0000096702) 『マッキー』 http://macky.nifty.com (マガジンID：kdaiya) 『カプライト』 http://kapu.biglobe.ne.jp （マガジンID：6450） 『メイラックス』http://www.mailux.com （マガジンID：MM3E1A18F3906D0） を利用して発行しています。 ---------------------------------------------------------------------- 登録・解除は下の説明ページからもできます。 まぐまぐ http://www.mag2.com/m/0000096702.htm マッキー 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