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今週のメルマガ 第 １４ 号 平成１４年１２月１２日 発行 タンポポ塾の家造り雑学的総合大学 建築関係の訴訟・マンション監理・登記実務・家族間の法律等の 実務事例集と判例解釈のゴチャマガジン。 全部読んだら、あなたも不動産実務大学の卒業生になれるかも？ 発 行 人 株式会社 ダイヤ設計 建築・行政・法務の総合事務所 メール：kdaiya@f7.dion.ne.jp URL：http://www.h3.dion.ne.jp/~daiya 発行人ごあいさつ 下記の項目について、週に１回の割合で発行する予定です。 実務家が本音と経験事例で語るマガジンを目指します。 どうぞ、２回、３回と継続して読んでみてください。一味違うはずです。 又、トピックとして連載文も掲載してます。 -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- 今週のメルマガ 第１４号 平成１４年１２月１２日 発行 今週の目次項目 ○今週の解説 NO.１４ ◎土地登記 地目関係のページ その１ ○本の紹介 めちゃ安で建つ １４回目 第９章 その２ =================================================================== 今週の解説 NO. １４ ◎土地登記 地目関係のページ その１ <Ｑ> 農地法の許可を得て住宅を新築しましたが、地目変更手続きをしないう ちに農地法転用の許可書を紛失してしまいました。どうしたらよいでしょう？ <Ａ> まず、「地目」から説明いたしますと、「地目」とは、不動産登記法第 ７８条に土地につき登記すべき事項として「所在」「地番」「地目」「地積」 「所有権登記なき土地については所有者の氏名、住所若しくは所有者が２名以 上の場合はその持分」の５つを規定しています。 そのうちの１つが「地目」という訳です。 「地目」定義ですが、土地につき登記官（不動産登記法第１２条に規定）が、 現況及びその利用目的、それらの継続性の有無などを調査の上、認定するもの で、その種類は２０種以上もあります。 お尋ねの「宅地」ですが、不動産登記事務取扱手続準則第１１７条で「建物の 敷地およびその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」と規定していま す。 あなたの場合、住宅（居宅）の敷地及びその効用を果たす土地と思われますの で、「地目」が「田または畑」から「宅地」に変更している訳です。 この変更を生じた原因の日付ですが、その土地が事実上「田または畑」から「 宅地」に変換した日ですので、あなたの住宅（居宅）の完工した日となります。 土地地目変更登記については、不動産登記法第８１条により所有権登記名義人 に、変更した日より１ヶ月以内に登記申請すべき義務が課せられておりますの で、この期間内に申請することとなります。 その添付書類については、不動産登記法上、特に規定されておりませんが、「 農地（田または畑）」の転用については、農地法第五条の規定による知事の許 可（市街化区域については同法施行規則第６条の３の規定による受理通知）を 受けなければなりません。 この許可を受けているか否かを判別するために許可書の添付を求めているわけ です。無添付ですと、許可を受けた転用か無許可の転用か判別しにくいですか ら、知事真らは農業委員会の「転用許可があったことを証する書面」を許可書 に代えて添付して、土地地目変更登記を申請されたら良いでしょう。 <Ｑ> 私は今度分家して、父親の土地に公庫融資の住宅を建てることになりま した。建物登記と土地の地目変更が必要と聞きましたが、登記のことはよくわ からないので説明してください。 <Ａ> 公庫融資を申し込むかどうかに関係なく、建物を新築したときときは１ ヶ月以内に建物の表示登記（初めて新築をしたときの登記）をしなければなら ないことになっています（不動産登記法第９０条）。 そして公庫融資を受けるためには、このほかに建物の所有権保存登記（所有権 登記ともいい、この登記済証がその建物の権利証となります）と抵当権設定登 記が必要になります。つまりこの保存登記された建物を担保にして、金融公庫 から融資を受けるわけです。 表示登記をするためには、申請書（正副写しの３通）、建物図面（建物の所在 する位置関係図）、各階平面図（床面積を計算するための図面）、建物の所有 権を証する書面および申請人の住所証明書（住民票等）をつづって建物の所在 する土地の管轄法務局へ申請することになります。 所有権を証する書面にはいろいろありますが、一番代表的なものは、建築確認 通知書、建築請負人の工事完了引渡証明書、工事請負代金領収書等です。 借地上の建物の場合、貸主がその借地上にある建物があなたのものであるとの 証明書も必要です。 また建物が新築されれば当然にその敷地は宅地になるわけですから、これも１ ヶ月以内に土地の所有者（あなたのお父上）が、土地地目変更登記をしなけれ ばならないことになっています（不動産登記法第８１条）。 <Ｑ> 私の父が所有する宅地２筆は、昭和２８年の区画整理前に宅地だったの ですが、換地指定されて面積も減り、地目も農地（畑と田）に変更されたまま 現在に至っております。居宅と工場もあるのでどうしたらよいでしょうか？ <Ａ> 昭和２８年の区画整理といえば今から４６年ほど前のことですので、当 然区画整理事業も終了し、その事業体も解散しており、確かなことは判明しに くいと思われます。 通常、区画整理事業では登記されている地目が宅地であり、その土地上に建物 が存在する場合には換地後の地目が宅地以外の畑や田といった農地に登記され ることはまずありません。 錯誤であること以外の理由は考えにくいのですが、区画整理事業体が解散前で あり、錯誤の確認ができれば区画整理施工者より、あなたの土地が登記されて いる法務局に訂正の通知をしてもらい、登記官の職権で訂正ができるでしょう。 しかしあなたの場合は、錯誤である確認ができにくいために、この方法が難し いと思われます。他の解決方法としては通常の農地法の申請をすること以外は ないように思われます。 農地法の申請は、市街化区域であれば市町村の農業委員会に届け出を提出し、 受理書を交付されればよいのですが、既に宅地となっている土地については農 業委員会が受理しないところもあります。また面積が減ったことについては、 区画整理事業の性格上のことで、道路、公園などの整備の関係上、一般的には 三〜四割程度の減歩が行われます。 地目が変わってしまった件については、市町村の農業委員会に相談して処理し たらよいと思います。 <Ｑ> 近所の方が家庭菜園に貸してほしいとのことで田を埋めて３坪ぐらいに 区割りをしたのですが、権利書は田ですが、実際は畑となっています。畑に直 してもよいと思うのですが、登記所に行けば直してくれるのでしょうか。また ３坪ずつ、分筆した方がよいのでしょうか？ <Ａ> 質問の２点についてお答えいたします。 まず地目変更については、不動産登記法で土地の地目について変更を生じた日 から、１ヶ月以内に地目変更申請をするよう規定しています。したがって土地 の地目を畑にする地目変更登記を申請してください。 地目変更の登記申請があれば法務局は現地の調査をして、畑として利用してい ることが認められれば、地目を畑として、登記簿の地目の変更登記をしてくれ ます。 登記申請書の作成方法はあなたの土地を管轄する地方法務局で教えてくれます ので、本人でも作成することができますが、最寄りの土地家屋調査士に依頼す れば代理で現地確認のうえ、手続きをしてくれます。 また家庭菜園として現地を区画するような場合には、特に分筆する必要はあり ません。 なおご質問によりますと、田を埋めて畑にしたとのことですが、農地の場合に は、農地法により制約があります。現行法では農業委員会に届け出の必要な場 合があります。家庭菜園として農地を貸すことは、原則としては認められてい ませんので、管轄の農業委員会に、相談くださるよう申し添えます。 <Ｑ> 駅の近くにある土地を、転用の許可を取り駐車場に貸してあります。先 日、登記所に行き、謄本を取ったところ、地目が「田」になっていました。駐 車場として使用しているのに「田」ではおかしいと思いますので、何かに地目 を変更しないといけないのでしょうか？ <Ａ> ご質問の中に「転用の許可を取り」という聞きなれない言葉がありますね。 この場合の転用許可とは、農地である田や畑を農地以外のものに使用したい時 に市町村の農業委員会を経由のうえ、県知事に申請して許可を得ているわけで す。 この許可を受けると同時に地目も変わったと勘違いしている人がほとんどです が、この許可はあくまで「農地をつぶしてもよろしいですよ」というものです。 実際に許可の目的にしたがって住宅を建築して宅地としたり、駐車場として利 用したときに地目が変更したものとして取り扱います。 そして、この変更があ ってから１ヶ月以内に所有者は地目変更の登記を申請することが義務づけられ ております。 したがって、ご質問の場合は登記簿上地目が「田」となっていますので現況に 符合させるため「地目変更登記」の申請手続きが必要となります。 この場合の変更後の地目は「雑種地」（資材置き場、駐車場、運動場等は雑種 地とすることが決められております）となります。 なお、この手続きには、先ほどの許可書の添付が必要となります。 <Ｑ> 現在地目が山林ですが、木を抜いて畑として使用しようと思います。梅を３メ ートルぐらいの感覚で植えたいと思います。梅畑でも畑の地目として認めても らえるのでしょうか？ <Ａ> 畑として地目変更の登記は可能かと思います。 ただ、継続して農地として利用するか問題があります場合によっては農業委員 会の審査を必要とすることもありますので土地家屋調査士とよく相談して実施 なさることをお推めします。 今週はここまでです。 =================================================================== トピック 今週の連載文 本の紹介 第１４回 第９章 その２ 「頑丈で快適なわが家がめちゃ安で建つ」 松田源冶著 尚、目次は、第２号に掲載してありますので、ご参照下さい。 ------------------------------------------------------------------- 第９章 その２ ５．責任逃れをするな（「下地が悪い」の言い訳は御法度） 今日、住宅建築の現場では、工事の分業化が進んだのと比例して、無責任な 業者・職人、つまり自分の責任を他業者に転化する業者・職人が非常に目立ち ます。例えば、現場監督が施工ミスを発見して、そのやり直しを、施工業者・ 職人に指示した場合、「下地が悪いんだから仕方がない。『やり直せ』と言う なら、工事費を追加してください。でも、やり直したって変わらないよ」と、 流暢な言い訳が返ってくるのです。 もっとも、それに真っ向から反論できる監督は稀で、新米監督ならまだしも、 業者の一杯（お酒）にうつつを抜かしたり、「袖の下」を期待している、「多 少の施工ミスは施主が気付かなければそれで良し」の監督が多く、ひどいのに なると、「この施主はウルサイから見つかつたら大変だ。工事をやり直せ。で も、やり直しの工事費もバカにならないし、工期もない。よし、ここは俺が上 手く処理するから」などと、やり直しの困難な工事に、あるいはそうなる頃を 見計らつて、わざと難癖を付け、業者から金品を頂戴している監督も居ます（ 住宅メーカーの監督に多い）。 しかし、あなたたち施工業者・職人も負けていません。あなたたちにも、その 様な監督を利用して、まだ未熟者の職人や手間代を値切りに値切った職人を現 場に派遣する業者が居て、その言い訳はというと「熟練した職人でもミスはす るし、その手の監督には、一杯呑ませて、少しでも安い職人を使った方が利口 だ」なのです。そこには監督の威厳や業者・職人のプライドはもちろん、施主 の満足などまったくありません。 つまり、あなたの工事が下請なら、「監督が何も言わないから」だとか「工 事費が安い。下地が悪い」などの言い訳はないのです。わが国の法律にも「副 代理人はその権限内において本人を代表する（民法第１０７条）」という定め があって、その下請が一次だろうが二次だろうが、あなたは施主を代表する副 代理人であり、あなたには施主が元請業者と契約した「欠陥のない安全な工事」 をする義務があるのです。 だってそうでしょう。元請が下請の工事費を値切ったとしても「手抜きをして 良い」などとは決して言わないのです（但し、施主が手抜き工事を承知で契約 した場合は別）。 つまり、先の「下地が悪い・・・」の責任は、元請や監督、あるいは他の専門 業者がどうであれ、下地が悪いのをそのままにして施工した業者に有って、そ の業者は、悪い下地を正してから工事をしなければならず、監督にやり直しを 指示されたなら、有無をいわず施工のやり直しをしなければならないのです。 もちろん、他の工事で覆い隠されてしまった下地など、その下地を施工した業 者にも直しようがないし、例え、監督がその下地のチェック・点検を怠ったと しても、施工業者は、それを理由に責任を逃れることはできないのです。なぜ なら、監督も施工業者も同じ建築のプロであり、監督は「施工責任は施工した 業者・職人に有る」を実行しているだけだからです（監督がそれを認識してい るかどうかは関係ナシ。但し、施主の前では監督が施工責任者）。 ６．「現場に近い」は最高の誠意・思いやり 特に住宅建築において、施工業者・職人のあなたは、もっと地元住民のため にあるべきではないでしょうか。それは、施主の願いであると同時に、何より、 あなたの願いでもあると思うのです。 たぶんあなたは、本書を読んでいて「バカ言っちやイケナイよ。場合によっ ちゃ現場まで二時間以上も掛けて通っているんだよ」などと思ったのではない でしょうか。しかしこうも思ったはずです。「現場が近ければ、もっと良い仕 事ができるし、過去の無理難題も大した問題ではなかった」とです。 ちなみに、私が言う「地元」とは、あなたの住まいから「車で三〇分」の範 囲です。それを超えたら地元とは言いません。なぜなら、それを超えると、「 面倒だ」の類があなたの誠意をジャマしてしまうからです。現に、私もそうだ し、私が知るあなたの仲間たちも殆どがそうなのです。 以前には、「住宅建築は地元の業者で」が当たり前の時代があったのです。 それが何時の間にか、あなたたちは地元の仕事をしなくなってしまったのです （特に都市部）。その理由を「大資本の住宅メーカーが住宅建築のあるべき姿 を逸脱して、施工業者・職人を地元から引きずり出してしまったからだ」とで も言えば、あなたには少々心地良いのでしょうが、失礼を承知で言えば、あな たが施工業者・職人のあるべき姿を逸脱して、いや、もしかしたら技に自信が ないために、地元を放ったらかしにしてしまったからです。「大資本には勝て ない。営業力が無い」と一蹴りしたいあなたの気持ちも分かります。が、この まま大資本に依存し続けていて、あなたの未来はあるのでしょうか。 住宅の取得は、金持ちだろうが何だろうが、施主の誰もが一生に一度の大投 資・大事業です。あなたの 手掛けた住宅は、建てたその「地」にあって、施主とその家族は、その住宅を 維持して行かなければならないのです。それを考えたら、あなたには「仕方が ない」などと無責任は言えないはずなのです。あなたにとって遠い現場でも、 施主にとっては、地元であり、その施主は、「この業者が近くに居てくれたら、 もっと安心して暮らせる」と思うのです。 ちなみに、地元業者を遠くへ追いやった責任を問うなら、もっと責められる べきは市の行政かもしれません。市は「地元市民の住宅は地元業者で守ろう」 の類を言っても、その声は小さく、具体的なことは何も考えていません。考え ることは、市の有力者や、大手ゼネコン・住宅メーカーが喜びそうなことばか りだし、近隣の市行政への遠慮なのか、それとも「そんな施策では県や国から お金を引き出せない」とでも言うのか、市の住宅行政は、市民の常識にそっぽ を向きっ放しです。つまり「地元の住宅は地元業者で」を実現するには、同じ 市民である施主と地元業者が、「自分たちの生活は自分たちが守る」を実行す るしかないのです。そしてそれは、その気になれば明日にでも実行できること なのです。 いかがですか。以上六つの要望を読んで施工業者・職人のあなたは、そして 施主のあなたはどう思うのでしょうか。 その昔、「雨漏りがした」と云えば、近くに住む大工の棟梁が、瓦屋さんを 連れてすっ飛んで来たのです。あるいは、棟梁が突然やって来て建物の補修を したり、左官屋さんが「外壁に亀裂が入っているから」とやって来たものなの です。ガラスが割れたら近くの建具屋さんが、電気は電気屋さんが、水道は水 道屋さんがすっ飛んで来たのです。つまり、昔のわが家は地元の業者に守られ ていたのです（もっとも、簡単な修理・保全は施主自らが行っていた）。 それともう一つ。その昔、とは言っても田舎の町では今でもそうですが、あ なたたち施工業者・職人は、地元地域の祭の中心、つまり、地元コミュニケー ションづくりの担い手として、いつも地元の中心にいたのです。 祭のことはともかくとして、建築業者や住宅の立地条件に関する施主の思い は、今も昔もそう変わっていません。私たちが新居を構えようとするときは何 より先に「立地条件」を考えるのです。つまり、施主がマイホームを考えると きは、「この土地で安心して暮らして行けるか。もしものときわが家は大丈夫 か」をいの一番に考えるのです。特に、セキュリティー産業の繁盛がそれを証 明するように、都会生活をする施主の不安は相当なもので、施主は地元業者に 大きな期待を抱いているはずなのです。 施工業者の言った「現場が近ければ」は、施工業者としての「施主に対する 最高の誠意・思いやり」です。その理由は、その分の時間的、精神的な余裕が できるから。つまり、余裕のある者が与える満足は、余裕のない者が与える満 足よりはるかに大きいのです。例えば、業者が全く同じ仕事をした場合、地元 の施主が得る満足と遠くの施主が得る満足とでは、地元の施主の満足の方がは るかに高いのです。 尚、本書はあくまでも筆者の思い・考え・あるいは提案であり、それらを押 し付けたりするものではありません。もちろん、「違う」と言う人が居て当然 だと思うし、正直、筆者も自分の疑問を全て解決したとは思っていません。 そこで、以下にキーワードを三つ用意しましたので、読者自身の答を出して みてください。 一つ 施主は、業者・職人の技と、彼らの誠意、彼らとの信頼関係のどっちを 取るか・・・もっとも、誠意が一流なら技も一流であり、自ずと信頼関係も確 立するだろう。 一つ 施主は、「完成度の高い建物」と「快適に暮らせる地域の安心」のどっ ちを取るかと言われたら、どっちを取るか・・・もっとも、安心を与えようと する業者・職人が施工する建物は完成度も高い。 一つ 施主は「保証書」と「万が一にすぐ対応・行動してくれる地元業者・職 人」とでは、どっちが安心か・・・もっとも、保証書は業者の責任逃れと施主 の不安を掻き立てる道具である。 第９章 その２ 終わり 今週はここまでです。次号をお楽しみに！ -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- 発行責任者よりご購読者様へ このメールマガジンは、 『まぐまぐ』 http://www.mag2.com (マガジンID：0000096702) 『マッキー』 http://macky.nifty.com (マガジンID：kdaiya) 『カプライト』 http://kapu.biglobe.ne.jp/ （マガジンID：6450） を利用して発行しています。 ---------------------------------------------------------------------- 登録・解除は下の説明ページからもできます。 まぐまぐ http://www.mag2.com/m/0000096702.htm マッキー http://macky.nifty.com/cgi-bin/bndisp.cgi?M-ID=kdaiya カプライト http://cgi.kapu.biglobe.ne.jp/m/6450.html 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