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今週のメルマガ 第 １３ 号 平成１４年１２月５日 発行 タンポポ塾の家造り雑学的総合大学 建築関係の訴訟・マンション監理・登記実務・家族間の法律等の 実務事例集と判例解釈のゴチャマガジン。 全部読んだら、あなたも不動産実務大学の卒業生になれるかも？ 発 行 人 株式会社 ダイヤ設計 建築・行政・法務の総合事務所 メール：kdaiya@f7.dion.ne.jp URL：http://www.h3.dion.ne.jp/~daiya 発行人ごあいさつ 下記の項目について、週に１回の割合で発行する予定です。 実務家が本音と経験事例で語るマガジンを目指します。 どうぞ、２回、３回と継続して読んでみてください。一味違うはずです。 又、トピックとして連載文も掲載してます。 -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- 今週のメルマガ 第１３号 平成１４年１２月５日 発行 今週の目次項目 ○今週の解説 NO.１３ ◎鉄筋マンションの耐用年数の考え方 ○本の紹介 めちゃ安で建つ １３回目 第９章 その１ =================================================================== 今週の解説 NO.１３ ◎鉄筋マンションの耐用年数の考え方について 当社のホームページを見たマンション管理組合の人から長期修繕計画の相談 があり、そのマンションの耐用年数について質問をされることがあります。 そこで一般的な建物の耐用年数の考え方について述べて見ます。 １．建築物の耐用年数について 最初に、建築物の耐用年数の用語の定義付けをする必要があります。 このことは、実は簡単なようでなかなか大変なことです。 といいますのは、建築物の耐用年数という用語は、間違いやすいのですが「似 て非なるもの」として、企業会計や税法上の分野でも又用いられています。 企業会計や税法上の分野では、例えば鉄筋の建築物は一律に６０年と定められ ております。最近４７年に変更改正されました。 こちらの耐用年数の目的は、法人税等の課税目的、すなわち企業の期間損益計 算のための原価償却期間算出のための耐用年数なのです。 これから述べる建築分野での耐用年数とは、直接的には関係ありません。 結果的に一致する事があったとしても、あくまでも無関係な概念といえます。 良くある事例ですが、マンション管理組合の管理者の方で、この点を同一概念 としてとらえている方もみうけられます。注意すべきです。 ここでは、建築工学の立場から鉄筋建築物の耐用年数を考察することにします。 ２．建築物の劣化とは ある建物が設計図書の通りに施工され、そして竣工されたならば、その建物目 的、いわゆる「初期性能」は満足されたといえます。（ここでは、瑕疵の問題 は別といたします）。 しかし、年月の経過とともにその建物は直線的か曲線的かは別として、確実に 経年劣化することになります。 我々がその劣化を判定する基準も又、所有者等の主観的なものに基因する場合 と、それらとは無関係に、客観的・物理的なものによってその建物が劣化進行 する場合が考えられます。又、これらの要因が複合的に建物に作用する場合が 普通です。 結局ある建物の耐用年数の到来の判定基準は、所有者等が初期性能で計画した 全ての初期性能の劣化要因、すなわち物理的・経済的・機能的の諸要因、最近 では行政的な法律的要因までも総合判断して結論づける必要があります。 身近な例をあげれば、一昔前は鉄筋の建物の耐用年数は１００年言われていま したが、実際には、商業用建築物などでは３０年位で解体され再建されていま した。特に高度成長期の後半では、この傾向は顕著でした。 この様な事例は、建物の物理的な耐用年数よりも、その建物の経済的な耐用年 数のほうがはるかに短い、という好事例といえます。 そして、ここでの経済的な耐用年数は、その時代の経済力に大きく影響され、 伸縮されます。 この様に、ある建物の耐用年数の到来を決定することは、建築工学、経営学、 経済学的な検討が必要になります。しかし、ある建物の物理的な耐用年数の決 定は、それほど複雑ではありません。建築工学的見地から決定可能です。そし て、この建物の物理的な耐用年数こそが、本来の意味の耐用年数ということが できます。 ある建物に、我々が要求する最低必要条件として、経験的に予想される地震や 台風などの外力に対しても、その建物の中で安全に生活ができるということに あります。そして、安全に生活ができるということが可能な建物の基本的耐力 を「構造耐力」とするならば、この「構造耐力」が欠如した時点こそ、耐用年 数の到来、といわねばなりません。 何故ならこの時点で、我々は好むと好まざるとにかかわらず、大規模修繕工事 をするか、建替えをするのか、の意思決定をしなければなりません。 ３．構造耐力（物理的耐用年数）の捉え方を中心として ここでは、耐用年数の決定要因を、物理的な要因であるコンクリートの強度と 内部鉄筋の寿命から考えてみます。 建築物は、外力や自重（主として地震力・台風・固定過重・積載過重）に対し て、コンクリートはその圧縮力で、鉄筋はその引張り力で抵抗しています。そ してコンクリート強度の低下要因として、火災・凍害・糖分等の有害成分の存 在、及び施工精度等があります。 ４．鉄筋の錆による耐力減少として 鉄筋の錆による耐力減少としては、コンクリート自身の中性化、及び酸・塩類 との接触・水分の介在等が、大きな原因となります。 一度鉄筋に錆が発生すると、その錆の膨張力によって（錆の膨張力の方がコン クリート強度の引っ張り抵抗力よりも大きいため）、コンクリートにひび割れ が発生し、その部分のコンクリートは剥離することとなります。 又、ひび割れ剥離することにより、空気中の炭酸ガス・水分等によって更に鉄 筋の錆とコンクリートの剥離が進行してしまう、という悪循環を繰り返すこと となります。その結果、その建物の構造上の耐力は初期性能から著しく低下す ることになります。 この耐力減退は、この時点から急速に進むと考えられるので、通常はこの時点 を耐用限界すなわち、その建物の耐用年数の到来と考えるべきであります。 ５．コンクリートの中性化について 一般的に鉄筋コンクリートの耐用年数を技術的に論ずる場合、鉄筋の錆の発生 要因となるコンクリートの中性化を問題とします。 鉄筋コンクリートの耐用年数の決定要因とは、コンクリート自体の中性化の問 題と言い換えることも可能です。 ここで、中性化という用語を化学的に定義するならば、コンクリート中に含ま れる水酸化カルシウムが大気中の炭酸ガスと反応して、炭酸カルシウムに化学 変化する現象をいいます。 コンクリート自体にアルカリ性がある間は、内部鉄筋を錆びさせることは無い が、中性化することによって、コンクリートの外部から内部へと徐々に中性化 が進行することになります。 （完全な施工が行われているタイル、石張の下地コンクリートなどは、数十年 経過してもまったく中性化されることは無い。） 従って、ある鉄筋建築物の耐用年数は、その建物の中性化年数を把握すること により、その建物の耐用年数が算出可能となります。 コンクリート中性化の実用的な一般式として下記の公式が使われています。 Ｔ＝ α ＊ β ＊ γ ＊ Ａ０ ＊ Ｘの二乗 Ｔ＝ コンクリート表面からＸｃｍ中性化される年数 α＝ コンクリートの材質係数。 水セメント比の影響が大きい。 ここでは一般的建築物に使用されている、 普通ポルトランドセメント。 水セメント比 60％ β＝ その建物の存在している地域格差を表す係数。 その場所の炭酸ガス濃度によって決定される。 通常の都市地域では 0.81 を採用する γ＝ 中性化遅延率。 1.0 を採用。 Ａ０＝ 中性化の常数。 内田博士、浜田博士の実験値 7.2年／2ｃｍ。 それではこの式を用いて、ある建物に当てはめて具体的な 物理的耐用年数を求めてみます。 設 例 ○ セメント 普通ポルトランドセメント使用 ○ 水セメント比 60％ ○ 建築地 市街地 ○ 外壁仕上げ コンクリート打ち放し 注）本件建物は吹き付け施工がなされているが、安全率を高める為に コンクリート打ち放しとして、計算する。 Ｔ＝ 1.45 ＊ 0.81 ＊ 1.0 ＊ 7.2 ＊ 2Ｘ ＝ 8.52 ＊ Ｘの二乗 ここでＸは、外部鉄筋の被りを３cmとする Ｔ＝ 8.5 ＊ 9 ＝ 72 ※故にこの建物の物理的耐用年数は７２年と判定できます。 ６．その他の中性化調査方法 調査箇所において、ダイヤモンドカッターでコンクリートコアを数箇所抜き取 り、または建物の躯体に直接ドリルで穴をあけ、フェノールフタレイン１％溶 液を噴霧します。 その部分のコンクリートがアルカリ性であれば、ピンク色に変化するため、躯 体コンクリートの中性化深度を知ることが出来ます。 コンクリートコア抜き取り調査をする場合、この資料を利用してコンクリート 圧縮試験を行えば、現時点でのコンクリート圧縮強度を知ること出来ます。 又、調査費用の節約にもなります。 以上です。 今週はここまでです。 =================================================================== トピック 今週の連載文 本の紹介 第１３回 第９章 その１ 「頑丈で快適なわが家がめちゃ安で建つ」 松田源冶著 尚、目次は、第２号に掲載してありますので、ご参照下さい。 ------------------------------------------------------------------- 第９章 その１ 第九章 施工業者・職人……いつも近くに居て欲しい人たち 施工業者・職人よ、「遠い」を理由に施主に妥協を強いるのは 辞めにしませんか さて、専門工事に携わる施工業者・職人の役割・使命は何でしょうか。 もちろん、彼らの「技」は、施主に満足を与えて彼ら自身が満足を得るため にあるのです、と筆者が言うと、彼らの多くは、再び「そんなきれいごとを言 ってたら」の答を返してくるでしょう。彼らの言う「俺たちだって施主の満足 を真剣に考えたことがある」の施主とは、彼らが「お得意さん」と呼んでいる 住宅メーカーや工務店などの「工事の発注業者」や業者仲間だったり、稀にあ る「お金はたくさんもっているが、小うるさくて賢い」という施主のことなの です。彼ら下請業者に、発注業者（元請）の倒産の煽りを食って、転げ落ちて しまう業者が後を絶ちません。仕事に満足したとしても、彼らは明日の仕事を 失うかもしれないのです。そこで筆者は、彼ら施工業者・職人に六つの要望 （提案）をします。 1.職人を甘やかすな（最大の武器・営業カとなる職人を育てよ） 職人を抱える施工業者のあなたは、職人の利益より自分の利益を優先させて はいないでしょうか。だとしたら、それは彼らを甘やかしている証拠です。な ぜなら、彼らは、それに気付いたときから、あなたの与えた仕事に対して、つ まりは施主に対して自分の技を出し切ることを拒み、その自分の技（仕事）に 対して責任を取ろうとしなくなるからです。技を貶されたり軽く見られること をなにより嫌い、技のやり直しを嫌う職人が技を出し切らないということは、 自分の不本意な仕事に妥協するということであり、職人が妥協するということ は、その妥協した仕事が当たり前になって、それに甘えてしまうということな のです。 施工業者のあなたにとって、彼ら職人が働く工事現場は、新鮮な野菜を売る あなたの店頭であり、あなたを支える職人は活き活きとして仕事に誇りを持ち、 楽しんでいなければならないのです。つまり、「職人を甘やかす」は、店頭に 腐りかけた野菜を並べたも同じで、あなたが新鮮な野菜のような職人を持ち、 彼らに信頼されるということは、それに施主の満足と信頼がついてくるという ことであり、それがあなたの最大の武器・営業力になるということでもあるの です。職人を支えるあなたは、彼らに支えられたあなたなのです。あなたには、 常に職人の技を正当に評価し、彼らに自分の技を全て出し切れる環境を与える 義務があり、あなたがその義務を果すことで、職人は、あなたを信頼し、あな たを支えることができるのです（職人もそれを望んでいる）。 ２．材料や住機に技術費を便乗させるな（資材業者への要望） あなたは、仕入れた材料費に技術費を便乗させていませんか。などと言うと、 多分あなたは「材料費に利益を乗せない業者は居ない」でしょうが、米国のよ うに資材の仕入れ原価を施主に公開して頂きたいのです。例えば「材料の仕入 れ価格〇〇円。材料運搬費〇〇円。職人の手間代〇〇円。機械の使用料〇〇円。 申請・手続きの費用〇〇円。管理監督費〇〇円」というようにです。つまり、 技術の未熟を補うために手間代を安くして置いて、その安くした分を材料費に 上乗せするような、技術屋としてあるまじき行為はもう辞めて欲しいのです。 これは、すぐに納得できる話ではないと思いますが、相当割高ながら、建築 資材や大工道具を売るホームセンターの類が大繁盛し、資材流通の大元にいる 商社や資材メーカーも、施主との直接取引への模索を活発化しているのです。 ということは、「技術で満足させられない技術屋はもう要らない。私たちの業 者への期待はプロの技術」の顧客がたくさん居て、業者の「素人は黙れ」が通 用する時代がもうすぐ終わるということです。 ちなみに、アメリカの施主は「業者が施主を獲得できるかどうかは、資材の 仕入れ価格をいかに安く施主に提示できるかにかかっている」と言っても良い ぐらいに仕入れ価格には敏感だそうです。つまりアメリカでは、施主が資材の 仕入れ価格をよく知っているということで、施工業者も仕入れ価格と自分の技 術・サービス料を施主に明確に示しているということです。 アメリカの不動産事情は、土地より建物で「お金を掛ければ、掛けた分だけ建 物の価値が評価される」という中古住宅市場が確立しており、施主の建築実務 に対する関心度はわが国の施主とは比べものにならないのです。近い将来、わ が国にもそんな日が来るに違いありません。その証拠が、ホームセンターの大 繁盛です。建築資材の価格などは施主が知ろうと思えば、いくらでも知識が手 に入るのです（施主が建築の実務に積極的になり始めた証拠といっても過言で はないでしょう）。 もしあなたが住宅資材や住宅機器の販売業者なら、あなたは、施工業者・職 人たちとヒソヒソ話などしていないで、あなたの商品を施主に直接売り込んで ください。施工業者・職人たちに「販売業者が施主にいくら安く売ろうがかま わない。俺たちは技術が勝負」ぐらいのことを言わせてください。彼らにそれ を言わせることは、「彼らのため」はもちろん、あなたのためであり、それが、 施主を満足させて、施主の信頼を得ることができるのです。もう、あなたには 「世話になったお得意さんを裏切れない」などと他人任せにしている暇は無い のです。 それから、あなたが住宅建材や住宅機器のメーカーなら、あなたは、あなた の製品にもっと責任を持つべきです。なぜなら、あなたの製品カタログには施 主の満足がギッシリ書いてあって、あなたには、その製品が施工されて、それ に満足した施主を見届ける責任があるから、つまり、その製品は、施工されて はじめてカタログが語る製品であり、施工された状態に施主が満足して初めて 製品に成り得るからです。 ３．職人の手間を値切るな（優れた施工技術は究極の営業術） 「職人の手間を値切るな」とは言っても、「建築職人の貸金を一律〇〇万円 にしろ。一律〇〇千円上げろ」のようには取らないでください。あなたも同じ 業者・職人なら分かると思いますが、それが業者・職人を堕落させたのです。 未熟者もベテランも、腕の良い人も悪い人も、職人なら「手間代は皆同じ」な んてことが許されて良いハズがありません。 あなたは、未熟な職人とベテランの手間代を一緒にしたり、未熟な職人を現 場に送り込んで、ベテランと同じ手間代を要求したりはしてないでしょうか。 もしそうなら、技を正当に評価されない腕の良いベテラン職人は、未熟な職人 と同じ技で、つまり技の手抜きをするかもしれないのです。ご存じと思います が、ベテラン職人の手抜きは、未熟な職人の手抜きとは比較にならないほど、 あなたや施主のリスクが大きいのです。 あなたが職人を正当に評価するなら、未熟な職人は、技を磨き、腕の良い職 人と同じに成ろうと努力し、腕のいい職人は、自分の技に益々磨きをかけよう と努力するだろうと思うのです。ところであなたは、施主から受け取る報酬（ 工事費）を施工した職人への報酬と考えたことがありますか。あるいは、施主 から「あなたの職人さんは私のためにとても一生懸命でした。あなたは良い職 人さんをお持ちですね。あなたにお願いして本当に良かった」なんてことを言 われたことがあるのではないですか。あるとして、その時あなたは、あなたの 職人を誇らしく思ったのではないでしょうか。 理屈などいりません。施主の満足の一番は仕上がり（職人の技）にあって、 「職人の貸金一律」は、そういう立場にあるべき職人の技を無視した、職人の プライドを傷つける行為でしかないのです。本来、彼らは能力主義者であり、 彼らの「あんないい加減な仕事で同じ手間じやバカバカしくて遣ってらんない よ」のぼやきや、「技をもっと正当に評価しろ」の不満は、施工業者の信用を 失わせ、施工業者を失墜させてしまうかもしれないのです。 ４．施主との会話をもっと堂々と（信頼は会話から） 施工業者のあなたは、あるいはあなたの職人は、施主と会話ができています か。つまり、あなたたちの持つ「技の知識」を施主に提供できているのでしょ うか。もしあなたたちの「プロに口出しするな」という意識のために「技の提 供」だけで、そこに施主との会話が全く無かったとしたら、その施工がいくら 完璧であっても、あなたたちがもつ知識も技も知らない施主は、その完璧がど んなものかもわからず、不安の渦に放り込まれたも同じことになってしまうの です。 ところで、あなたやあなたの職人は、施主ともっと会話がしたいはずなので す。もちろん、その工事が下請けかどうかでも違ってくるわけですが、施主の 満足は、施主が工事の実務に携わる業者・職人との間にどれだけの会話が有っ たか、で決まると言っても過言ではなく、施主の不満は、完成した建物への不 満より、工事に関わった人への不満が圧倒的に多いのです。つまり会話の無い ところに施主の信頼など得られるはずもなく、会話が無かったことが、施主の 不満になっているのです。だから、堂々と施主と会話ができるようにしたいの です。（例えば、施主の仕事を直に請け負う） 第９章 その１ 終わり 今週はここまでです。次号をお楽しみに！ -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- 発行責任者よりご購読者様へ このメールマガジンは、 『まぐまぐ』 http://www.mag2.com (マガジンID：0000096702) 『マッキー』 http://macky.nifty.com (マガジンID：kdaiya) 『カプライト』 http://kapu.biglobe.ne.jp/ （マガジンID：6450） を利用して発行しています。 ---------------------------------------------------------------------- 登録・解除は下の説明ページからもできます。 まぐまぐ http://www.mag2.com/m/0000096702.htm マッキー http://macky.nifty.com/cgi-bin/bndisp.cgi?M-ID=kdaiya カプライト http://cgi.kapu.biglobe.ne.jp/m/6450.html ---------------------------------------------------------------------- このマガジンの登録・解除は 当社ホームページからもできます。 http://www.h3.dion.ne.jp/~daiya 次回以降も各テーマについての具体的な解説を掲載致します。 このメルマガについてご意見、お気付きになった事をお聞かせ下さい。 取り上げてほしいテーマがありましたら、お知らせ下さい。多数の人の参考に 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