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今週のメルマガ 第 １１ 号 平成１４年１１月２１日 発行 タンポポ塾の家造り雑学的総合大学 建築関係の訴訟・マンション監理・登記実務・家族間の法律等の 実務事例集と判例解釈のゴチャマガジン。 全部読んだら、あなたも不動産実務大学の卒業生になれるかも？ 発 行 人 株式会社 ダイヤ設計 建築・行政・法務の総合事務所 メール：kdaiya@f7.dion.ne.jp URL：http://www.h3.dion.ne.jp/~daiya 発行人ごあいさつ 下記の項目について、週に１回の割合で発行する予定です。 実務家が本音と経験事例で語るマガジンを目指します。 どうぞ、２回、３回と継続して読んでみてください。一味違うはずです。 又、トピックとして連載文も掲載してます。 -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- 今週のメルマガ 第１１号 平成１４年１１月２１日 発行 今週の目次項目 ○今週の解説 NO. １１ ◎土地登記 地番＆総合のページ その１ ○本の紹介 めちゃ安で建つ １１回目 第８章 その１ =================================================================== 今週の解説 NO. １１ ◎土地登記 地番＆総合のページ その１ <Ｑ> 登記所とは何処にあって何をするところですか？ <Ａ> 「登記所」というのは正式な言い方ではありません。正式には「法務局」 といいます。 「法務局」は法務省管轄の国の機関で、支局と出張所があります。そして、国 民の皆様の不動産の登記簿を保管して、必要な人にその内容の証明を交付し、 又見たい人に閲覧をさせています。 保管しているものは登記簿の他、土地に関する物として公図・地積測量図、建 物に関する物として建物図面があります。 「法務局」は国民の皆様に不動産に関する登記の内容を誰でも見ることが出来 ます。これを閲覧といいますが、今では「法務局」もコンピューター化されて 来ていましてコンピューター化された「法務局」では閲覧にかえて要約書の交 付をおこなっています。 また、従来の登記簿謄本にかえて証明書の交付を行っています。 <Ｑ> 地積測量図・建物図面とはどのようなものなのですか？ <Ａ> 地積測量図とは昭和４０年以降分筆された土地について、申請時に添付 されることになった図面で法務局に保管されています。 分筆された土地の形状及び面積の計算等が記載されており、最近の境界確定を するうえの資料として使われることがあります。建物図面は建物の敷地おける 位置、そして床面積の計算等が記載されています。（保存状態に依ってはない 物もある。） <Ｑ> 司法書士と土地家屋調査士がありますが、同じ登記手続きをどのように 区別しているのでしょうか？ <Ａ> 調査士の制度は、戦後に生まれた制度であって、不動産の表示に関する 登記手続きの円滑な実施に役立つためにつくられたものです。 登記簿の表題部用紙（謄本をとった時の最初と二ページ目を指す）に記載され る「土地については、所在、地番、地目、地積、建物については、所在、家屋 番号、種類、構造、床面積」の登記手続きを行うことになっています。 主として土地、建物の形状、位置及びその変化などを正確に把握して、登記簿 上に明確にする登記と、土地の合筆及び分筆、建物の分割、区分及び合併の各 登記を行う業務です。 司法書士の制度は、明治中期に登記、供託及び訴訟などに関する手続きの円滑 な実施に役立つように設けられたもので、不動産登記簿の甲区、乙区欄に記載 される権利に関する登記手続きの申請を行うことになっております。 なお、権利に関する登記とは、所有権に関する登記（売買、相続、贈与などに よる権利の移動）、地上権、地役権、先取特権、質権、抵当権、根抵当権、賃 借権などに関する登記について、保存、設定、移転、変更、抹消する各登記で あり、登記権利者、登記義務者が共同して申請するものです。 以上述べたように二つの業務は、明らかに、別の業種として区別されておりま す。 <Ｑ> 法務局へ行って謄本を取ろうとして住所を書いたところ、「地番を書い てください」と言われました。地番とはどのようになっているのですか？ <Ａ> 土地を表すのには、所在・地番・地目・地積という項目があります。 まず所在とは（郡・市・区）（町・村・大字）（小字）と言う３つによって表 示されるのが一般的で、たとえば浦和市高砂四丁目と表された土地は高砂が大 字、四丁目が小字です。 そして地番は一つの土地に一つしか付されておらず、土地を分けられたときは 支号、何番何と言うように付され、その番号はその地番において使われていな い番号（以前においても）を使用することになっています。 したがって、住居表示で表される住所とは異なります（古くからの住所がその ままつかわれている所では、地番を住所として使用している市町村もみうけら れます）。 住所は数個の家で同一の番号を使っていることがありますが、地番はそのよう なことになっています。 <Ｑ> 私は区画整理実施中の建て売り住宅を先日買い、契約書記載の地番（１ １９番）を記入し、役所へ転入届を出しに行ったところ、「あなたの住所は１ １９番ではなく、１１６番ですよ」と言われました。不思議に思い家で土地の 権利証を見直しましたが、間違いなく１１６番地と書かれているのですが、ど うしてでしょうか？ <Ａ> 区画整理実施中ということは、仮換地の期間に建て売り住宅をお買いに なったものと思われます。 土地の権利証だけでなく、建物の権利証および土地建物売買契約書の三点をも う一度確かめていただきたいのですが、たぶん売買契約書には、従前の土地１ １９番地、仮換地〇〇街区〇画地と記載されており、土地の権利証は、１１９ 番地、そして建物の権利証の所在地番１１６番地となっているはずです。 これは、あなたがお買いになった物件は、区画整理の仮換地により、１１９番 地が〇〇街区〇画地へ移動し、その仮換地指定された〇〇街区〇〇画地の場所 は、区画整理事業実施以前の地図に照合すると１１６番地があった真上に指定 されたことを意味しております。 仮換地中は、所有権とはかかわりなく、物理的に位置を確認し、旧地番で表現 する制度になっておりますので住民登録及び郵便物などの取り扱いは１１６番 地を使うことが正しいわけです。 詳しくは、区画整理事務所または土地家屋調査士事務所へお尋ねください。 <Ｑ> 今回自宅を増築しましたが、増築部分の一部が宅地に接する私所有の山 林の一部にかかってしまいました。どのような手続きが必要となるでしょうか ？ <Ａ> 増築部分が現在の宅地に隣接する自己所有の山林の一部にかかってしま ったとのことですが、登記手続としては土地に関する登記申請と、建物に関す る登記申請の両方が必要となります。 まず土地に関する登記申請ですが、建物の敷地となった山林の部分（庭を含む 現に宅地となった部分）について測量の上、土地分筆登記申請をしてください。 また、その宅地となった部分について土地地目変更登記申請をしてください。 これで増築部分を含む建物全体の敷地は全て宅地として登記されます。 次に建物に関する登記申請ですが、増築の登記もこれからするのであれば前述 の土地に関する登記申請と同時に「建物所在・床面積変更登記」の申請をすれ ばよいでしょう。 すでに建物についてだけ増築の登記が済んでいる場合は「建物所在変更登記」 の申請が必要となります。 なぜならば増築登記後に前述の土地分筆登記をするため、建物敷地の地番の一 部が変わるのでこの必要がでてきます。 なお、土地については前述のように土地の測量が必要となり、この土地の測量 はかなりの技術を要しますので、お近くの「土地家屋調査士」にご依頼なさっ てはいかがかと存じます。 <Ｑ> 私の土地の登記簿の住所は、三十年前の住所が記載されています。この 間、住所が三回ほど 変わりました。土地の分筆登記をするには、住所の連続 性が必要と聞いていますが、それができません。この場合どうしたらよいので しょうか？ <Ａ> おっしゃる通り、土地の分筆登記申請に限りませんが、登記申請の際、 現在の住所と登記されている住所が違うときには、住所の連続性を証明する書 類が必要となります。 最も簡単な場合は住民票及び前の住所の住民票除票で間に合うことが多いので すが、ご質問のように数回住所を変更されますと、以前の住所の住民票除票が 捕れないことがあります（住民票除票は五年経過すると廃棄されることがあり ます）。 このような場合、本籍地の市町村役場から「戸籍の附票」を取り寄せてみたら いかがでしょうか。戸籍の附票には、その本籍を定めたときからの住所が全て 記載されているからです。しかし本籍も変更されているときには、その以前の 本籍での戸籍附票も必要となりますが、住民票除票と同じに閉鎖されてから五 年経過しますと、廃棄されて出してもらえないことがあります。 このように、住民票・住民票除票・戸籍附票により、どうしても住所の連続性 が証明できないときには、登記されている住所地の市町村役場から「不在籍証 明書」および「不在住証明書」を出してもらい、現在の住民票、および手元に ある「権利書」とともに登記所に提出すれば、登記申請は受理され、登記がで きます。 なお「権利書」は重要なものですので、コピーしたものと同時に提出されれば、 返してもらえます（これを原本還付の手続といいます）。 <Ｑ> 隣地との境界線がないため、この際、話し合いで杭を入れたいと思いま す。人から聞いた話ですが、公図というものがあり、それに合わせないと杭は 入れられないそうですがどうすればよいのですか。また、公図がもとで、もし 話し合いがつかなくなった場合はどうすればよいのですか？ <Ａ> ご存じのように土地は連造的に広がっていますので個々の土地を区別す るものとして法律上の線を引き、その線で囲まれたところが他の土地と区別さ れ権利の対象となっています。 通常は、その土地ごとに地番という番号が法務局により付されていますが、ご 質問の境界とは一般的にこの地番界（筆界ともいう）のことを指します。 また所有権の及んでいる範囲（各地主が権利を行使している範囲）とも、通常 は一致します。 さて、この筆界は何により定められているかといいますと、その土地が区分け されてきた経緯によりますので、一概にはいえません。あくまでも法により定 められているものですので、当事者が話し合いで少々ずらすとかの処分をして 移動させることはできないことになっています。 そこでご質問の場合には、地番界が不明なのでそこに境界石を入れるのですか ら、今まであった法律上の筆界を捜して復元する必要があります。このための 資料として地形図（公図）と呼ばれる法務局備え付けの地図があります。 しかし細かな寸法は入っていませんので、その他各種図面・専有管理状況、関 係者の証言、近隣の境界標識、現地の地形、登記簿面積との対比等を総合して 決める必要があります。 なお、このように復元しても当事者の了解が得られない場合には、境界確定訴 訟を管轄の裁判所に提訴して、最終的には裁判官に筆界を決めてもらうことに なるでしょう。 <Ｑ> 公図は法務局が保管している物と市町村役場が保管している物と違いが あるのですか？ <Ａ> 公図は明治時代の租税徴収を目的とした土地台帳制度の基で作成された 土地台帳付属地図を写したもので当時の測量技術からして正確なものとはいえ ませんでした。 これを修正・補正、あるいは書き替えた物を基本にして使用しています。具体 的には表示登記に関する登記（土地分筆・合筆・地図訂正等）を処理するため に利用しています。 質問の違いですが、法務局の公図は、土地の分筆・合筆等の登記がされるとす ぐにその旨記入、訂正されますが、市町村役場保管の公図は法務局から送られ てくる資料に基づき一定期間ごとに、記入・訂正されるのが一般的のようです。 今週はここまでです。 =================================================================== トピック 今週の連載文 本の紹介 第１１回 第８章 その１ 「頑丈で快適なわが家がめちゃ安で建つ」 松田源冶著 尚、目次は、第２号に掲載してありますので、ご参照下さい。 ------------------------------------------------------------------- 第八章 現場監督……もっと優遇されたい人たち 監督よ、満足したいなら施主の住宅建築の 実務コンサルタントに成れ ◎監督よ、施工業者・職人の信頼を得ているか（サラリーマン監督のぼやき） 筆者が大手住宅メーカーＭの下請工務店の監督をしている友人に、「あなた の監督振りはいかがですか。施工業者・職人とは信頼関係にありますか。施主 の満足について真剣に考えたことがありますか」とたずねたところ、次のよう に答えています。 「そんなかのん気なことを言ってたら直ぐにお払い箱ですよ。俺たちは、常時 ５〜６棟の現場が担当できて一人前なんです。それに、業者の手配と現場を回 るだけで精一杯だというのに、机に向かう仕事もけっこう多いし、こう不景気 だと、バブル期のように「雑用係を誰かに頼んで」なんてこともできないから、 現場の廃材処理なども俺たちの仕事になっているんです。だから正直言って、 施主の我が儘に付き合ってる暇などありません。俺たちは『いかに早く多くの 建物を完成させるか』で精一杯なんです。また、実際に現場を仕切っているの は俺たち下請監督なんだけど、できるだけ施主と話をしないようにしているん です。 と言うより、元請から会話を禁止されていると言った方が当っているのかもし れません。もっとも、俺たちにはその方が楽なんです。だって、元請に与えら れた施工図に従って、得意な工事に専念することができるんですから。もちろ ん俺たちだって、施主の喜ぶ顔は見たいのです。なんだかんだ言っても、工事 中は、いや、建物が完成した後も、俺たち下請監督が真っ先に施主と接してる んだからネ。でも、会社（雇い主）はそれを望んでいません。 会社は、少ない人数でいかに多くの利益を上げるか、少ない監督でいかに多く の現場をスムーズに動かすかで、俺たちの仕事は、業者や職人の信頼を得るこ とより、建築資材や住宅機器をいかに安く仕入れ、彼らの工事費をいかに安く 抑えるかなんです。だから、もし俺たちと彼らとの間に信頼関係があるとした ら、その安くした工事費を、彼らに約束通りキチンと支払うことで成立してい るんです。彼ら業者・職人とはいつも戦争です。施工のやり直しを言えば『工 事費が安いんだから勘弁してください』だし、いつもの工事にチョッと条件を 付けただけでも『追加は頂けるんですか』です。 もちろん、その程度の追加工事に工事費の追加はありません。その追加を俺た ちが会社に請求したところで『そんな業者は替えてしまえ。おまえは監督だろ う』と一喝されてお終いだし、彼らが監督を出し抜いて直接会社に請求するこ ともありません。つまり施主が追加や変更を要求しない限り工事費の追加は無 いのです。それ以外は、業者・職人が、俺たち監督に愚痴や文句を垂れながら の無料工事で、俺たちは、その無料工事ができるどうかで監督の力量が判断さ れてしまうんです。 俺の口から言うのも何だけど、もし俺たちにその力量がなければ、業者・職人 に都合の良い工事になって、それが手抜き工事・欠陥工事の原因になっている のです。そんな訳で、施主が雇い主ならともかく、施主の満足なんてことは考 えない方が良いんです。なぜならば、業者・職人との良い信頼関係が無ければ 施主の本当の満足になんてたどり着けやしないし、それを追求すればするほど、 彼らにもっと負担を掛けることになるからです。それに、俺たちは元請の監督 ではなく、その下請工務店に雇われた従業員ですよ。それより、現場監督の給 料ってどうしてこんなに安いんですかね。あなたには俺たちが施主の満足を真 剣に考えられる方法でもあるんですか。収入がもっと良くなる方法があるんで すか」 ◎施主の不安を取り除くー番は会話（筆者の下請監督時代） 施主にはなんとも淋しい答になってしまいましたが、実は、筆者も２×４住 宅大手だつたＳホームの下請監督を四年ほど経験しています。そこでも工事（ 実務）に関することは施主と直接話すことは口止めされていて、職人は施主か ら質問を受けても「元請に聞いてください」の一点ばりだったのです。 もちろん、筆者もそれに従わなければならなかったのかもしれませんが、筆 者は、施主の愚痴をどんどん聴いて、施主から現場の様子を聞いたり、施主が 望む追加・変更工事については、工事費や工事の段取りに影響無いものにはイ エスと言い、設計に不手際を発見すれば、施主とＳホームの監督や建築士に打 診して工事を変更したり、ときには中止したりもしたのです。もちろんそれは、 施主のためではありますが、それが工事を順調にしたからなのです。 筆者は、下請監督の初めに、いきなり２０棟近くもの現場を抱え、平均１５ 〜６棟の現場を抱える日々が一年近く続きましたが、ちょうど、建設バブルの ときでしたから、どこの下請工務店も監督不足で、てんやわんやだったと思い ます。当然、２０棟という現場の数は一日で回り切れるものではありません。 それでも、全て工期内に完成させることが出来たし、施主の怒りを買った記憶 もありません。もちろん、その頃の筆者が、業者・職人から信頼されたとは思 っていません。正直、一週問以上も業者・職人任せにした現場もあるのです（ 工期に間に合わなかったのは、四年間で４棟か５棟ぐらい）。 当時筆者が多過ぎる現場で実行した秘策があります。と言っても大袈裟なも のではなく、施主に監督の真似事をしていただいたに過ぎず、それが結果的に 「怒りを買った記憶が無い」につながるのですが、その頃は今みたいに携帯電 話を猫も杓子も持つほどに普及しては居ませんでしたから、現場の様子を知る には（現場の職人と連絡を取るにも）、施主に電話をするのが一番手っ取り早 かったのです。たったそれだけですが、それでも施主は、建築工事の実務に携 わることができて、業者任せだったら取り除くことができなかっただろう不安 を幾つも取り除くことができたと思うのです。 事実、一年もすると、Ｓホームの監督が現場に来る回数がメッキリ少なくなっ ていたし、中には全く現場に表れない監督も居たぐらいで、Ｓホームに対する 施主の愚痴や不満もあまり聞かされなくなっていたのです。ということは、施 主にある程度の満足があったと言えるのではないでしょうか。 第８章 その１ 終わり 今週はここまでです。次号をお楽しみに！ -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- 発行責任者よりご購読者様へ このメールマガジンは、 『まぐまぐ』 http://www.mag2.com (マガジンID：0000096702) 『マッキー』 http://macky.nifty.com (マガジンID：kdaiya) 『カプライト』 http://kapu.biglobe.ne.jp/ （マガジンID：6450） を利用して発行しています。 ---------------------------------------------------------------------- 登録・解除は下の説明ページからもできます。 まぐまぐ http://www.mag2.com/m/0000096702.htm マッキー http://macky.nifty.com/cgi-bin/bndisp.cgi?M-ID=kdaiya カプライト http://cgi.kapu.biglobe.ne.jp/m/6450.html ---------------------------------------------------------------------- このマガジンの登録・解除は 当社ホームページからもできます。 http://www.h3.dion.ne.jp/~daiya 次回以降も各テーマについての具体的な解説を掲載致します。 このメルマガについてご意見、お気付きになった事をお聞かせ下さい。 取り上げてほしいテーマがありましたら、お知らせ下さい。多数の人の参考に なるものであれば、出来るだけ取り上げて見たいと思います。 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