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今週のメルマガ 第 ８ 号 平成１４年１０月３１ 日 発行 タンポポ塾の家造り雑学的総合大学 建築関係の訴訟・マンション監理・登記実務・家族間の法律等の 実務事例集と判例解釈のゴチャマガジン。 全部読んだら、あなたも不動産実務大学の卒業生になれるかも？ 発 行 人 株式会社 ダイヤ設計 建築・行政・法務の総合事務所 メール：kdaiya@f7.dion.ne.jp URL：http://www.h3.dion.ne.jp/~daiya 発行人ごあいさつ 下記の項目について、週に１回の割合で発行する予定です。 実務家が本音と経験事例で語るマガジンを目指します。 どうぞ、２回、３回と継続して読んでみてください。一味違うはずです。 又、トピックとして連載文も掲載してます。 -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- 今週の目次項目 ○今週の解説 NO.８ ◎建物登記Ｑ＆Ａ 全般その1 ○本の紹介 めちゃ安で建つ ８回目 第６章 その１ =================================================================== 今週の解説 NO.８ ◎建物登記Ｑ＆Ａ 全般その1 Ｑ：家屋を新築しておりますが、登記は完成してから、何日以内に申請すれば よいのでしょうか？ Ａ：家屋の新築登記（建物表示登記）は、完成後１ヶ月以内に登記するよう不 動産登記法で定められています。また取り壊した家屋もその登記がしてある場 合は、その旨の登記（滅失登記）をしなければなりません。完成後一定期間内 に登記すると自己用の住宅であれば登録免許税が減免されます。 反対に長い期間登記せずにおくと、いざ登記となると大工さんが死亡していた り、転居先が分からなくなってしまっていたりして、いろいろと難しい問題も 起きてきます。また申請にもいろいろ添付書類が必要となり、現場調査にも時 間がかかる場合が多く、費用も重むことになります。 最悪の場合では、他人に登記され、さらに売却されてしまい、取り戻すのに裁 判費用やら、場合によっては買い戻し費用も必要となり、大変なことにならな いとも言えません。 出来るだけ早く、表示登記の専門家である土地家屋調査士に相談し、登記する のがよいと思います。 Ｑ：私ども今度二世帯同居の住宅を建築しようと計画し、資金は、私が退職金 で、子供は公庫融資を利用して建てる予定です。玄関、浴室、洗面所、台所も 別々に設けたいと思います。しかし親子ですから一カ所ぐらい連絡の取れる場 所を廊下に鍵のかかる扉を設けて連絡したいと思います。その場合、私と子供 の共有名義で登記すればよいのですか？ 土地は私の単独所有です。 Ａ：ご質問の建物では、単なる建物の共有登記ではなく、おのおの独立した建 物となりうるため専門的になりますが、区分建物として登記された方がよいと 思います。 区分建物いうと何かいかめしい名称ですが、分かりやすくいいますと、お父様 の住む建物の部分についての建物権利証が、子供さんの住む建物にも建物権利 証がとそれぞれ個々に権利証が出来、言い換えますと、くっついているけど 別々な独立した建物ということになります。詳しいことは土地家屋調査士に相 談してみて下さい。 Ｑ：借地に建てた私所有の建物がまだ登記してありません。今度登記しようと 思いますが、土地所有者の承諾を得るのですか？ 建てて十年たち、家屋固定 資産税も私にきています。 Ａ：建物の表示の登記は、登記されていない建物の物理的状況を明確にする初 めての登記であり、この登記により建物に関する登記簿（表題部）か開設され ます。 不動産登記法第９３条第１項により「建物を新築したるときは、所有者は１ヶ 月以内に建物の表示登記を申請することを要す」と申請が義務づけられており、 その性質上第三者の許可、または承諾がなければ登記の申請が出来ないという ものではありません。 ただし該当建物の所有権を証する書面として、土地所有者の証明書を添付する 場合もあります。 借地権の対抗上建物の登記をする場合などで土地所有者から、証明書がもらえ ない場合もあるかと思いますが、これは登記申請のための許可とか承諾とかは 違いますので、その他の所有権証明書（例えば建築確認書、検査済書建築請負 人の引渡証明書、固定資産税納付証明書、固定資産課税台帳登録事項証明書な ど）を利用すればよいでしょう。 Ｑ：現在建設中の建物で、地下室を造ろうと思うのですが、登記の面積に入る のですか。その場合、地上何平方メートル、地下何平方メートルとなるのです か？ Ａ：最近地価が高いので、土地を有効に利用するために木造三階建ての建物や、 地下室を設けた建物が見受けられます。登記法上地下扱いされる物は、四方の 側壁の大部分が地下になっていても、一方が地上に現れている場合は、地階の 扱いはしません。 これは崖等を利用して、車庫、倉庫等にしている場合で、平屋建て、または一 階部分の扱いとなります。そこで前述のような条件の地下部分を造った場合で すが、一階、二階部分も鉄筋コンクリート造りで建てますと、登記簿には、鉄 筋コンクリート造り・陸屋根・地下一階付き二階建てと記載されます。そして 床面積として一階何平方メートル、二階何平方メートル、地下１階何平方メー トルとして登記されます。 Ｑ：借地の土地にプレハブの勉強部屋を建てました。登記したいと思うのです が借地のため何か支障がありますか？ Ａ：建物として登記（表示登記といいます）が認められる基準には「屋根及び 週壁またはこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であってその目的 とする用途の供しうる状態にあるものをいう」との規定があります。 ご質問の建物はプレハブの勉強部屋とのことですが、堅牢性、耐久性もあり、 人の住居にも十分耐えられ、現に勉強部屋として利用しているとすれば、物理 的に土地に固着していることが必要であり、土地に相当期間継続的に定着し、 使用される予定のもとに建築したものであれば、登記の対象物、いわゆる不動 産として登記できると思います。 また、借地とのことですが、借地法に基づき増改築等禁止の特約があるかどう かをよく調査をし、問題が起きないよう 十分注意をして下さい。 地主の承諾を得て建築している場合いには登記ができます。普通、借地の場合 には、土地所有者の承諾を得て建築するのが適法でありますが、建物の登記は 承諾の有無に関係なく、進められますのでこの点十分な了解が必要で後でトラ ブルの原因とならなうよう最寄りの土地家屋調査士にご相談下さい。 Ｑ：私は農業を営んでいますが、畑の一画に野菜栽培のため２００平方メート ルのビニールハウスを作りました。建物の登記が必要でしょうか？ Ａ：温室として作られたビニールハウスは、軽量鉄骨で骨組みがなされており、 かなり頑丈に出来ているものです。しかし屋根および周壁にあたる部分はビニ ールで覆われているだけですから、これは一つの建造物であって、不動産登記 法上では建物には認定されません。 建物と認められるためには、土地に密着したものであることが第一。すなわち、 しっかりとした基礎で建物が固定され、簡単には移動、取り外しが出来ないこ と。第二には、屋根および周壁などの外気を分断するものを有すること、とさ れています。 ビニールハウスのビニールは一般に見て、一、二年の耐久年数しかありません から永続性がなく、外気分断性があるものとは言えないのです。 農耕用の温室は、植物園の熱帯植物育成等の温室で屋根及び週壁にガラス板ま たはガラス質の板が用いられているものは、永続性が強いと考えられますので、 外気分断性があるものとして認めることができます。 ついでに申し上げますと、工場等の倉庫として使用されているビニールで覆っ たアコーディオンハウスと呼ばれるものは、軽量鉄骨を組み立て、屋根及び週 壁の部分をビニール製の布が使われているのがありますが、骨組みが移動でき ることから密着性に欠け、またビニールの耐久性にも欠けていますから外気分 断製がないものとして、これも建物とは認められないのです。 Ｑ：自分で使用する目的で住宅新築の建築確認をとりましたが、工事中に転勤 が決まり、引っ越すことになりました。知人が必要だというので譲渡しても、 後の登記などに支障はないでしょうか？ Ａ：結論からもうしますと、支障はありません。 ご存知のことと思いますが、建物を新築して登記をするにはまず建物の表示の 登記をし、それが済んでから所有権保存の登記をします。 所有権保存の登記済書が権利証または権利書と呼ばれるもので、これの登記は 司法書士が代行します。 建物表示登記は、申請人の依頼をうけて土地家屋調査士が代理人となって申請 手続きを行います。 ご質問の場合、新築建物を知人に譲ることになったとしたら、権利書が出来て から売買により所有権移転の登記をすればよいわけですが、買主であるあなた の知人名義で表示登記を申請することもできるのです。 建物の所有者とは、工事が完了して工事人から引渡を受けた建築主です。 知人名義で表示登記をするには貴方の売渡証明書と印鑑証明書が必要になりま す。 その他の必要書類は、建築確認通知書、検査済書、工事代金領収書、工事完了 引渡書工事人の印鑑証明書などです。無論引渡はあなた宛でなければなりませ ん。 売渡証明書の用紙は、土地家屋調査士事務所にあります。お近くの事務所へ行 かれたらよいと思います。 Ｑ：建物を増築して数年経過したが、登記がしてないので登記をしたいと思い ます。どのような書類をどこへ持参し、お願いしたらよいのでしょうか？ Ａ：新築登記（建物表示登記）をされた時に必要だとされた書類と同じ書類が 必要です。つまり増築された建物の所有者が誰であるかということが証明され る書類です。 今回の登記はすでに登記されている建物の変更登記ですので、建物表示変更登 記となるわけです。その登記に必要な所有権を証する書面は、 （1）増築工事のための建築確認通知書 （2）施工業者の工事完了引渡証明書 （3）施工業者の工事代金領収書 工事完了引渡証明書の用紙は、土地家屋調査士のところに備えてあります。施 工業者が個人営業ならば市町村長の発行する印鑑証明書が一通必要となります。 施工業者が法人ならば施工業者の法人登記のなされている法務局への申請で次 に記載する書面は省略されます。法人登記のされている以外の法務局へ表示変 更登記申請するときには、代表者の印鑑証明書、会社の謄本または抄本（役員 欄）が必要になります。また市町村長が発行する建物評価額証明書、借地の場 合の土地の所有者の証明書（用紙は調査士が備えている）所有権証明書となり ます。 前記の所有権を証明する書類を持参し、土地家屋調査士の事務所へ依頼して下 さい。依頼される時には、前回表示登記の登記済書を持参されますと調査士の 参考となります。その時に不明の点があれば、調査士に聞いて下さい。 また、調査士の指示に従って不備の書類を集めて下さい。 調査士の事務所が分からない時は、埼玉土地家屋調査士会へ電話をして最寄り の調査士事務所をお聞き下さい。紹介もいたします。 なお、不動産登記法第９３条５には、表示されている建物に変更があれば一ヶ 月以内に変更登記をしなさいとありますので念のため申し添えます。 今週はここまでです。 =================================================================== トピック 今週の連載文 本の紹介 第 ８ 回 第６章 その１ 「頑丈で快適なわが家がめちゃ安で建つ」 松田源冶著 尚、目次は、第２号に掲載してありますので、ご参照下さい。 ------------------------------------------------------------------- 第六章 土地は、みんな借地だよ 土地は全てが借地（土地所有権＝借地権）……地は公有なり ◎「土地はみな国有地。宅地は全て借地」と言ったら この章は、住宅に無くてはならない「宅地」についてです。 思うに、土地はもっと安くて良いのです。と言うより、土地を個人財産と考 えることからそろそろ脱却すべきです。グローバル社会、ボーダーレス時代な どと叫ばれて久しい昨今、いつまでも昔の国盗りまがいに固執していては、わ が子孫に豊かな未来など提供できるわけがありません。 それより、私たちは土地を私物と勘違いしているようなのです。もちろん、 「えっ、私の土地は私の物よ」と怪訝な顔をするあなたは間違いではありませ ん。しかし、この地球は人類の歴史よりはるか彼方からあって、私たちの身体 は、遺伝子とか何とかという地球にある数十億もの物質が組み合わさって出来 ている地球の創造物なのです。その具体的な理論は学者に任せるとして、この 地球の持ち主は誰でしょうか。もちろん、地球の持ち主など居ません。 「神だ」と言う人が居ますが、だとしたら、やはり地球は人間の所有物ではな いのです。と言うより、少なくてもこの日本では、土地は個人の所有物ではあ りません。私たちが何気なく口にしている「土地所有者」は、国の法律では土 地所有権者となっていますが、固定資産税という税金を払って、つまり、国に 使用料を払って使用する権利を与えられた土地の使用権者、あるいは「借地権 者」と言った方が分かり易いのです。 ところで、あの「百万円で買った土地が次の日に二百万円で売れた（実話）」 などという狂ったバブル景気の頃に土地の所有者になった人、あるいは土地を 手放した人に、今、それがお陰で満足を得ている人はどれだけいるのでしょう か。前者にそれを聞くのは野暮なことですが、後者の場合でも、その土地を安 住の地と考えていたとしたら必ずしも喜ばしいことではなかったかもしれませ ん。 しかし、購入した価格の数倍・数十倍・数百倍にも高騰した土地の維持費（固 定資産税など）を考えると、そこに住み続けることが賢い選択では無かったよ うにも思うのです。もちろん、その中には一攫千金に喜んだ人も居ただろうし、 その時、ガンとして手放さなかった人たちの中には、今になって「ああー、あ の時売っていれば良かった」などと後悔している人もいるのかもしれません。 つまり棚からぼた餅的に大金を手にしたバブル成金たちが、そのお金で豊かな 暮らしを手にしたかどうかなど、筆者には分かりません。 では、バブル時代に土地価格が上がると税収が増えるはずの行政はどうだっ たでしょうか。 税収の増加を見越した借金漬けの公共工事が歯止めもなく次々と事業決定さ れたバブル時代までをみれば、当時の行政が狂喜していたことは事実です。筆 者の近所にも「道路御殿」が建ち並んでいますが、その御殿が事業用地の買収 費、つまり国民の税金で賄ったものだということは誰もが知っています。この 国では、一般の土地取引より企共事業に伴う取り引きの方が、税金の優遇処置 などもあるし、取引価格でも相当な恩恵が受けられます（ゴネ得価格）。 これまたご存じのように、公共事業は一旦事業決定されると「中止」が殆ど有 りませんでしたから、少しでも売却を遅らせ、土地の買収価格を吊り上げよう とする政治屋、不動産業者、ゴネ得の土地所有者などが出てきて、土地買収費 がどんどん跳ね上がつて、その事業費は、予算無制限の途方もない額になって しまったのです。つまり、土地高騰で税収増を見込んだ当時の行政は、利権絡 みの企共事業に暴走して更なる土地暴騰に加担し、それがために、税収減、支 出増のノックアウト寸前のダブルパンチを、自ら行政に与えてしまったのです （当時の行政は、常識的判断のでき難い心神耗弱者であった）。 お陰様で、当時世界の経済大国と云われ、アジアの自由・資本主義の象徴国で あった日本は、現在、国家財政も地方財政も破綻寸前で、行政全体が借金地獄 と化して、世界ナンバー・ワンの借金大国になってしまったのです。 群馬だったか長野だったか、旅先の山村で出逢ったお婆ちやんが「都会に住 む人間が土地だ土地だとバカ騒ぎするから神様の罰が当たったんだ。土地は誰 のもんでもねー、土地はみんなのもんだ」と言ったのが忘れられません。お婆 ちやんの家には塀がありませんでした。 そう、塀など取り払ってしまえばいいのです。わずか数センチ違いで、助け 合うべき隣人同士が憎み合う境界など無くしてしまえばいいのです。そもそも 戦前まで、土地は建物よりはるかに安かったにも拘わらず、「所有」より「借 地」の方が圧倒的に多かったのです。 そこで、もし筆者が、「土地は個人の財産には成り得ない。土地は国に不幸 をもたらし、国民から豊かな生活を遠ざけて来た」と言ったら、また「塀は、 隣人を遠ざけ、自分をどん欲にして自分を閉ざした」と言ったら、加えて「も う塀は要らない。塀を壊して木や花を植え、ベンチを置こう。そして隣人と話 をしよう」と言ったら、あなたは何を思うのでしょうか。 筆者の田舎は、塀の無い雪深い村です。冬は、小さな山々に囲まれた白いと んがり帽子の木と民家の屋根が見えるだけの真っ白な大地です。地球はみんな の大地なのです。私たちは、この地球上のあらゆる生物、資源と共生し合って 生きているのです。つまり、人はみな地球の大地を借りて生きている借地人で、 住宅地、農林漁業地、鉱業地、工場用地、商業地、観光地、公共事業地、山、 川、森林、とにかく全ての土地は地球からの借地なのです。 ちなみに、わが国では大正１０年に借地法が制定されています。土地収用法 の公布が昭和２６年６月。 宅地建物取引業法の公布が昭和２７年６月です。つまり、ほんのチョツと前ま では、宅地は借地が主流だったことが分かるのではないでしょうか。 「天は公有なり、地も公有なり」の思想が中国にあります。わが国でも七世 紀の大化の改新という大革命（わが国の中央集権国家の祖）で、その思想を取 り入れはしましたが、中国が巨大権力が支配したのに対して、わが国は巨大権 力が支配するまでに至らなかったことから、その思想は途中で頓挫してしまっ たようです。しかし、わが国の三分の一以上の土地は国や地方自治体のもの、 つまり公有地です。しかも残り三分の二弱が私有地ということになっています が、土地の政策・課税の仕組みからすると「私有地＝公有地」と捉えることも でき、わが国も「地も公有なり」の国家であると言えるのではないでしょうか。 地は公有なり、つまり「土地は全て国からの借地」と考えることは実に楽し いし、とても民主的でもあるのです。ご存じのように、わが国の公共事業は「 国の発展と市民生活の向上の為」とは言っても、たかり屋たちをはびこらせて、 生産的でない土地成金（既得権を振りかざして土地価格を吊り上げる市民）を 増やしているに過ぎず、国や地方行政を破滅に追いやっていますが、仮に、わ が国の土地が全て国有地（借地）ならば、今までのような予算無制限の用地買 収が無くなって、事業予算の設定が確実にできるようになるのです。たかり屋 やゴネ得成金たちともおさらばです。 借地した土地が事業のジャマになったら、新しい借地を提供するだけですから、 もし同じ事業予算なら、これまでの数倍・数十倍の道路が、しかも広い道路が 造れるのです（借地上の建物と次の借地を保証すれば半強制的で構わない）。 道路網が充実して広くなるということは、物流コストの大幅な削減にもつなが るということ。あるいは物流労働者や地域住民（特に市街地・商業地域）の安 全確保も格段に良くなるということです。 ちなみに、高速道路の側道を開放すれば年間十二兆円の経済効果があるとも 云われています。 今週はここまでです。次号をお楽しみに！ -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- 発行責任者よりご購読者様へ このメールマガジンは、 『まぐまぐ』 http://www.mag2.com (マガジンID：0000096702) 『マッキー』 http://macky.nifty.com (マガジンID：kdaiya) 『カプライト』 http://kapu.biglobe.ne.jp/ （マガジンID：6450） を利用して発行しています。 ---------------------------------------------------------------------- 登録・解除は下の説明ページからもできます。 まぐまぐ http://www.mag2.com/m/0000096702.htm マッキー 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