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今週のメルマガ 創刊号 第 1 号 平成１５年１月７日 発行 -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- タンポポ塾の家造り雑学的総合大学 建築関係の訴訟・マンション監理・登記実務・家族間の法律等の 実務事例集と判例解釈のゴチャマガジン。 全部読んだら、あなたも不動産実務大学の卒業生になれるかも？ -=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*-=*- 発 行 人 株式会社 ダイヤ設計 一級建築士 土地家屋調査士 行政書士 目黒碩雄 TEL：048-853-3587 FAX：048-855-0360 メール：kdaiya@f7.dion.ne.jp URL：http://www.h3.dion.ne.jp/~daiya 〒338-0005 埼玉県さいたま市桜丘1-12-5 ダイヤビル2F ================================================================== 発行人ごあいさつ 下記の項目について、週に１回の割合で発行する予定です。 実務家が本音と経験事例で語るマガジンを目指します。 どうぞ、２回、３回と継続して読んでみてください。一味違うはずです。 又、トピックとして連載文も予定してます。 =================================================================== 創刊号 今週の目次項目 ○発行人ご挨拶 ○住宅の登記について 一回目 ○これからの投稿予定リスト ○本の紹介 めちゃ安で建つ 一回目 =================================================================== 初めて住宅を新築した人の為に、不動産登記の概略を述べて見たいと思います。 不動産の建物（土地についても同様）に関しては、大きく分けて「表示に関す る」登記と「権利に関する」登記との、二つの登記が通常は必要となります。 第１回目 違反建築物の登記はどうなるか？ ------------------------------------------------------------------- 結論を先に言うというよりも、原則どうり［不動産登記法］に基づいて登記を しなければなりません。 建築基準法の確認申請行為と、不動産登記法で求められている表示登記とは、 同じ民法の特別法としての下部の法律であっても、法の目的趣旨が異なるから です。 例えば、このような例を考えれば解り易いかもしれません。ある人が土地所有 者に無断で、他人の土地に違法にしかも建築確認行為の申請も行わずに、社会 的にも有害な建築物を完成させたとします。 このような場合、土地所有者からは民事訴訟法に基ずく裁判の勝訴によって、 建物収去、土地の明渡しを求める方法があります。 一方行政側としては、社会的に有害な建築物であり、建築基準法の確認申請の 手続きも履行していない様な建物をそのまま放置する事が、社会正義に反する 事となるとします。この様な時は、行政側としては行政代執行法に基づいて強 制的に建築主に代わって自らこの建築物を解体して、その費用を建築主に請求 する事となるでしょう。 この様に、一般的には二つの方法が考えられますが、どのような方法をとるに しても、この問題となる違法建築物を公的・正式に特定する為には、表示登記 手続によって公証しておく必要があります。誰が所有者であるか、又、どの様 な種類・構造・用途の建築物であるかを特定されなければ、民事訴訟でやるに しても、行政代執行でやるにしても仕事が前に進みません。 したがって、不動産登記法は建築主に対して、新築後一ケ月以内に表示登記の 申請を義務づけているのです。 ただし、実務的には建築確認申請書のない建築物の場合等は、登記所＝（登記 官）に提出する建物の所有権証明書の一つとして、建築確認申請書が当初から 存在しない場合、または紛失した様な場合には、他の書面で所有権者の証明を する為に、通常の場合よりも若干手続き費用が割高になる場合があります。 ＊ 最後に、それでは表示登記をしなければ裁判を提訴される事や、行政代執 行の対象とならないか？ ＊ そんなことはありません。 他の法律に基づいて、建築主名義で登記する事は可能です。行政も法律もそん なに甘くありません！！ =================================================================== これからの投稿予定リストです。(追加、変更あり 順不同) ○建築訴訟関係 ○建築訴訟（民事訴訟）は、当たり前だけど正義が勝つとかぎらない ○マンション監理関係 ○欠陥住宅の発生メカニズムと社会的背景・・・建築システムの再構築の必要 を考える ○一級建築士といってもいろいろいるぞ ○区分建物とは何ぞや・・・・・普通の建物とどこが違う？ ○マンションは小さな国家 ○マンション住民は区分所有法を勉強すべし！！ ○裁判籍で勝負アリ ○裁判官は和解好き・・・・・その本当の理由 ○欠陥住宅と建築士の責任について・・・・・建築士の方必見！ ○建築士と設計監理者の名義貸しについての判例・・・・・建築士の方必見！ ○建築訴訟の特徴 ○弁護士さんへの依頼について・・よい弁護士さん、わるい弁護士さん、とは ○団体で弁護士さんを育てよう ○建築士と設計監理者の名義貸しについて・・・裁判の判例と実務のコメント ○契約書と念書との違いと効力について・・・・・どちらが有利？ ○土地の時効取得について・・・・・国有地でもただ取り可能？ ○土地の境界確認訴訟は形成的確認訴訟について・・・・普通の裁判と大違い ○住宅の登記について ○表示登記について・・・・・登記しないとどうなるか、日本国が困る？ ○「公信力」と「対抗力」について・・・・いわゆる不動産登記のキーワード ○保存登記について・・・登記しないとどうなるか、困るのはあなただけ、 日本国は困らない ○区分所有建物登記について・・・・・区分建物とは ○抵当権設定の登記について・・・・・田舎の農家以外みな抵当物件なのだ ○根抵当権設定の登記について・・・・・ようするに「枠」の支配権なのだ ○登記出来る不動産の権利について・・・実務上はもっと利用してもいい権利 もあるぞ（例えば地役権） ○相続の登記関係について・・・・・いろいろな所有権の移転登記 ○仮登記にも二つある・・・・・一号と二号との本質は大違い、 ○権利証と権利証紛失と保証証について・・地面師が暗躍する理由 ○建物滅失登記について・・・・・建物滅失登記くらいは自分でできる ○相続関係の法律について ○相続人の確定について・・・・・これがなかなか大変な仕事 ○遺言について・・・・・日本人にはなじみにくい。しかし、、、 ○公正証書遺言について・・・・・何故有利なのか ○遺産分割について ○相続人の遺留分と遺留分減殺請求について などなど ------------------------------------------------------------------- トピック 今週の連載文 本の紹介 第１回 「頑丈で快適なわが家がめちゃ安で建つ」 松田源冶著 ------------------------------------------------------------------- 紹介文 目黒碩雄 この本の著者は私の友人であり、又私が提唱している建築主主導の「完全分離 発注方式」の協力者でもあります。 彼のプロフィールを紹介します。 山形県より漠然と！弁護士になりたい！と上京し、中央大学法学部に入学する も、６カ月間の猛勉強の結果、早くも自己判断で司法試験に見切りを付けまし た。（後で友人達も妥当かつ当然の判断であると評価した。） 学校側の希望する就学年数も、又自らの判断で半分で切り上げて卒業しました。 今時は大工さんでも一級建築士を持っている時代に、永年住宅建築の場に居な がら建築士の資格を取らない、という決断と信念の人てす。（彼の奥さんは、 単なる変わり者と言っているますが。） そして、住宅建築の現場に長く携わった経験により、現場の職人さん・建築士 ・ハウスメーカー・建材メーカー等の内幕を熟知しています。 この本の内容は、現場監督という立場から、生の住宅建築の「場」を著述した 珍しい本です。（従って、自費出版という形になりました。） この様に設計者と共同で「完全分離発注方式」により、自分の家は自分で造ろ うという建築主主導型の人にとっては、意義のある本と考えています。 メールマガジン紙上で、この本一冊分を順次掲載していくつもりです。 ------------------------------------------------------------------- 本 文 頑丈で快適なわが家がめちや安で建つ 松 田 源 治 はじめに 高すぎます。何がって、住宅がです。 本書は、「お金がない。でもどうせ建てるなら頑丈で快適なわが家を建てた い」という願いを実現した筆者が、「建築のことは素人」と言うあなたにも、 その頑丈で快適なめちや安のマイホームが、それほど難しくなく手にできる方 法をお教えします。それはマイホーム建築と、材木屋１５年、木造建築の管理 ・監督１１年の筆者の経験が土台になつています。 ちまたでは、「住宅ローン減税。住宅金融公庫の金利や貸出枠……」ばかり が取り沙汰されていますが、その前に「２０００万円のブランド住宅は１４０ ０万円前後でできる。一般住宅と高耐久住宅の建築費は大して変わらない」な ど住宅建築の内情を知らなければ、それら行政の施策が、逆に施主の負担を大 きくしてしまうばかりなのです。その具体的なことをわかりやすく紐解きした のが本書です。 「元請」と呼ばれる住宅メーカーや工務店と工事請負契約をした施主の多く は、工事が始まると、「監督や施工業者・職人は無口で取っ付き難く、自分た ちと直接話をすることを避けているような感じがする。そして、あの物わかり が良く親切だつた営業マンたちはサツパリ顔を見せない。聞きたいことがある のに、いったい誰に言ったらいいのだろう」そんな現実にぶつかり、それは次 第に工事に対する不安につながつていきます。建物が完成した後も、その不安 を消すことはできず、ずっとくすぶり続けることになります。 元請業者の多くは、「顧客第一」と称して、施主の建築資金の調達をバック アップしてくれているように見えますが、その実際は、彼らは施主の知らない 建築のノーハウを話しながら、巧みに「業者の利益」につながる方向へ、つま り、結果的に施主の建築資金を膨らませる方向へと導いているのです。そして 施主は、その彼らとの打ち合わせによって巨額に膨らんだ建築資金を、金融機 関から借り入れすることになつてしまうのです。 最近、マンションの売れ行き絶好調、低迷していた一戸建て住宅の着工戸数 が若干上向きに転じたなどという新聞記事も見られるようになりましたが、た またま、筆者の住む地元自治会（１６０世帯弱）でも建替えブームが起こって いて、一人は大手Ｓメーカーで建て、四人が同じ自治会所属の町工務店で建て たのですが、彼ら五人の古い建物は、いずれも、築１０年〜１５年ぐらいに大 々的な増・改築をし、築２５年〜３０年の建替え工事です。そして、その住宅 の施主たちは、定年退職者か定年間近の人たちですが、大手Ｓメーカーで建て た施主は「高過ぎた」と大後悔しています。その現実を知れば知るほど筆者は、 本書をもっと早く出版すれば良かつたと歯ぎしりした次第です。 また、ある知人は、大手Mホームに「６０坪前後で、一世帯住宅と二世帯住宅 を建てるとしたら、建築費はどれくらい違いますか」と相談したところ、一世 帯が坪６０万円、二世帯が坪８０万円と言われたそうです。この２０万円の差 額は、溶室・台所の水廻りと玄関の設備工事に１０００万円以上も掛かるとい う計算になります。 右のような新築工事で、水廻り設備と玄関を追加して、１０００万円もの工 事費なんてことは常識では考えられません。常識とは、例えば、「同じ仕様の ３０坪と６０坪の建物では、６０坪の坪単価の方がはるかに安い」とか、「３ ０年の一般住宅も６０年の高耐久住宅も、その坪単価の差額は僅か」というこ とです。 筆者のめちや安マイホームは特別ではありません。たぶん、今、本書を手に しているあなたの周りにも、そのめちや安の建物が建っているはずなのです。 せっかく一大決心をして建てるマイホームです。そのために「ゆつくり」を 失って欲しくはありません。業者任せにせず、本書を読んで納得がいくまで検 討して欲しいと思います。もちろん、筆者はそのお力になりたいと思い、本書 を世に出す決心をしたのです。 なお、この場をかりて、筆者のめちや安マイホームづくりの本に、「めちや 安本づくり」で応えてくださつた現代文藝社の大沢氏のご指導、ご鞭撻に心よ り感謝申し上げます。 ２００１年１月 松 田 源 治 次号に続く =================================================================== 次回以降も各テーマについての具体的な解説を掲載致します。 このメルマガについてご意見、お気付きになった事をお聞かせ下さい。 取り上げてほしいテーマがありましたら、お知らせ下さい。多数の人の参考に なるものであれば、出来るだけ取り上げて見たいと思います。 発行責任者よりご購読者様へ ■本通信の記事を許可なく転載する事を禁じます。 ■掲載情報により生じたトラブルの責任は負いかねます。ご了承ください。 ■ご相談のメール・ＦＡＸ等につきましては、当社ＨＰトップページの 相談受付コーナー内容をご覧の上、そのアドレスよりお願いします。 株式会社 ダイヤ設計 建築・行政・法務の総合事務所 一級建築士 土地家屋調査士 行政書士 目黒碩雄 TEL：048-853-3587 FAX：048-855-0360 メール：kdaiya@f7.dion.ne.jp URL：http://www.h3.dion.ne.jp/~daiya 〒338-0005 埼玉県さいたま市桜丘1-12-5 ダイヤビル2F 当社概要 さいたま市の一級建築士・土地家屋調査士・行政書士の総合事務所です。 司法書士事務所（合同）。建築・行政・法務の総合事務所です。 建築設計、監理、構造計算、地質調査、真北測定、住宅の耐震・劣化・欠陥等 の調査診断、建築訴訟鑑定書作成、マンション監理、土地建物登記、測量、 法人設立、各種許認可申請等の業務を行っています。 相談・アドバイスも致します。詳しい内容は当社ＨＰをご覧ください。 毎週一回の発行を予定しておりますが、仕事の都合によって遅れるときも あるかもしれません。ご了承ください。遅れないよう頑張ります。 ---------------------------------------------------------------------- ---------------------------------------------------------------------- |